多方合力 房地产行业加速转型升级

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本报记者周

促进房地产业的健康发展远非“一个一个”那么简单。一方面，要严格控制市场，防止房价过快上涨；另一方面，有必要保持适度的流动性，以对冲经济下行压力。与此同时，一线和二线城市严格限制购买以防止过热。三是四线城市政策相对宽松，去库存化力度加大。如何促进房地产行业(爱基、净值、信息)的转型升级，已经成为整个行业必须面对的重大问题。

对2017年的房地产市场保持谨慎和乐观

至于2017年房地产市场的走势，中国科学院最近预测，2017年中国商品房价格将同比上涨3.4%。据中国科学院预测中心预测，在调控政策的影响下，2017年中国商品房销售面积将实现稳步增长，房地产开发完成投资增速将保持较低水平，新开工面积将比2016年继续增长。据估计，2017年中国商品房平均售价约为7687元/平方米，同比增长3.4%；住宅楼平均售价约为7435元/平方米，同比增长4.1%。

然而，中国社会科学院预测房价将在2017年下降。中国社会科学院出版的房地产蓝皮书《中国房地产发展报告》(2016年)指出，如果经济结构调整没有实质性进展，房地产市场仍然存在巨大风险。如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格可能在2017年下半年再次呈现整体下降趋势。

作为两个权威机构，他们对2017年房地产市场的预测并不一致。一个人认为房价将来会上涨，而另一个人认为房价将来会下跌。类似的情况也出现在房地产开发商的判断中。一些人认为房价应该上涨，但万科总裁于亮最近表示，未来一年，中国的商品房数量可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市房价也可能下跌。

在房地产市场信息混乱的情况下，预测房价的涨跌没有太大的实际意义。要判断2017年的房地产市场形势，我们只能根据事实做一个粗略的描述。如前所述，房地产市场是反映中国经济形势的晴雨表，只有在行政干预过多的情况下，才会出现极少数例外。从过去30年中国经济和房地产市场的发展来看，两者呈现出正相关关系。中国的经济增长并没有停止，房地产市场的黄金时代也不远了。如果没有重大因素，房地产市场在2017年仍然可以持谨慎乐观的态度。

在过去的30年里，中国的国内生产总值保持了快速增长。尽管国际社会不断修正中国的gdp数据，但中国的经济增长一直被视为“经济奇迹”。从收入的角度来看，联合国报告显示，中国的收入指数在过去30年中居世界首位；在过去的30年里，中国政府成功地帮助数亿人摆脱了贫困。此外，科技水平、劳动者素质和经济实力都有了显著提高。虽然经济增长速度放缓，但经济增长潜力巨大，经济结构调整初见成效、经济触底的迹象更加明显。各项改革措施仍在深入推进，这将有利于房地产市场，促进其进一步发展。

我们应该尽一切努力打造房地产行业的“升级版”

在看到房地产业发展成就的同时，我们应该时刻关注风险。随着房价的逐年上涨，房地产市场的风险开始暴露。未来，我们应该关注“三高”，即高房价、高杠杆和高风险。

高房价使企业成本高，不利于经济转型升级。同时，它也扩大了收入差距。我们应该关注中低收入群体的住房问题。自去年以来，在房价飙升的过程中出现了高杠杆问题。特别是通过私人配售进行房地产投机的现象依然存在，部分资金可能间接来自银行，存在一定的隐患。高风险是由社会资本涌入房地产造成的。从某种角度来看，这是高房价盘整造成的水库效应。如果我们对它不够重视，它可能会发展成一个堰塞湖。

要防止房地产市场的大起大落，杜绝由此产生的金融风险，我们不能仅仅依靠简单的“逐一”治理。俗话说，“上有政策，下有对策。”房地产投机和房价的涨跌似乎是可以控制的，但事实上可能并非如此。更重要的是，要利用这一形势，通过不断深化改革，制定全面的政策。今后，有必要重新审视房地产行业及其政策，真正了解房地产，实现科学调控。特别是，地方政府不能把房地产当成“提款机”和“摇钱树”，否则会有很多弊端。

此外，房地产行业需要加快转型升级，全力打造房地产行业的“升级版”。由于环境问题日益突出，传统的房地产项目对健康、产品质量和老龄化社会带来的诸多问题重视不够。如何转型升级已经成为房地产行业必须面对的重大问题。

例如，现有的房屋、学校建筑和公共设施没有配备防螨设施；社区医疗、养老和保健资源仍然相对匮乏，老年人不适问题普遍严重，亟待改革；改善需求巨大，将环保、医疗、保健、养老、休闲、度假、健康(爱知、净值、信息)与房地产业整合是大势所趋；这些都将为房地产业的转型升级提供巨大的机遇。

随着城市的快速发展，公众对健康和生活质量的要求越来越高。随着人工智能和物联网技术的快速发展，智能城市和智能社区将加速其发展。未来，住宅的功能将更加完善，这将使房地产业具有广阔的创新和发展前景。