长效机制加快建立 楼市有望渐趋理性

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2017中国经济展望-房地产市场，本报记者王松才

不久前召开的中央经济工作会议，确定了2017年房地产市场“平稳健康发展”的主调，提出“住用房，不投机”，并对房地产市场长效机制建设进行了布局。展望2017年，业内人士认为，随着房地产市场长效机制的加快建立，市场将呈现出日益理性的发展趋势。

政策展望:根据城市政策，加快建立房地产长效机制

2016年，围绕房地产市场去库存化，国家出台了一系列配套政策，包括信贷、房地产交易税费、引导农民购房等。由于全国楼市仍处于持续复苏趋势，随着各地去库存政策的推行，楼市去库存效应逐渐显现，但区域楼市严重分化。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，未来中国仍将坚持以城市为基础的政策原则，并将房地产市场监管权下放给地方政府。在一些热点地区房地产市场出现非理性上涨后，抑制这些城市房价过度上涨，保持房地产市场持续健康发展，将是未来房地产政策的主要目标之一。

在2016年12月召开的中央政治局会议上，提出要加快研究建立符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展的长效机制。这是一年半以后，中央政治局会议提出建立“房地产长效机制”。随着中国房地产市场的日益分化，简单的房地产调控机制越来越不适用。因此，建立房地产开发的长效机制尤为重要。下一步，要加快住房制度、土地供应制度、住房金融制度、房产税制度、房地产市场监管和新型城镇化等一系列制度建设，用长效机制引导市场稳定发展的预期。

严跃进表示，展望2017年，房地产政策将重点部署在上述中央经济工作会议上。预计相关部委也将出台一系列配套措施，具体表现在以下几个方面。

一是由于经济增长放缓的形势没有改变，稳增长的压力很大，稳定住房消费和加强保障性住房建设将继续推进；二是深化住房制度改革，将户籍制度改革和新型城镇化结合起来，加快农民工市民化，扩大住房需求；三是改善市场环境，盘活现有资产，继续推进房地产健康发展的长效机制；第四，继续坚持“以城为本”的方针。除了对存量较大的城市采取相应的配套放松政策外，我们还将对房地产市场的一些热点地区采取进一步的紧缩政策。

严跃进认为，就金融信贷政策而言，2017年的特点将是个人住房贷款分化和开发企业融资收紧。严跃进表示，在以去库存和城市政策为基础的房地产市场政策的指导下，预计2017年中央政府、银监会等部委将继续对存量较大的地区出台相关配套政策，而热点地区的房地产市场将对相关地方政府给予相应指导，督促这些地方出台紧缩信贷政策，如提高购房首付比例、提高购房贷款门槛等。

同时，要加强金融信用监管政策。在坚持支持居民合理自购住房的信贷政策的同时，要严格限制信贷投向投机性购房的流量，防止房地产泡沫进一步扩大。此外，房地产开发企业的融资将保持紧张。总体而言，2017年房地产金融信贷政策一方面支持四线城市去库存化，另一方面加快一二线城市和开发商去杠杆化。

严跃进认为，根据中央经济工作会议精神，可以预见，2017年，中央和地方政府都要把防范金融风险和抑制资产泡沫放在更加重要的位置。因此，房地产市场过热地区要坚决执行调控政策，通过提高贷款限制、加强地价控制、增加土地销售、加强舆论监督等措施，防止房价剧烈波动，确保房价稳定，促进房地产市场健康发展；在房地产市场冷的地区，将进一步实施去库存化政策，并逐步将去库存化与城市化发展结合起来，以提高政策的可操作性，改善这些地区的市场活动。

市场前景:交易量和交易价格将略有波动

展望2017年房地产市场的表现，全年市场成交量和平均成交价格可能保持小幅波动，呈现基本稳定的趋势。

严跃进认为，在交易方面，2017年中国商品房销售面积可能会出现小幅下降，预计同比下降5%左右，经过两年的持续增长后将再次下降。有四个主要原因。

首先，2016年商品房销量保持了较高的增长速度，年成交量达到历史最高点。随着2017年楼市降温，商品房销量也将回落。

二是随着一线城市和部分热点二线城市楼市调控政策的收紧，这些城市的市场成交量大幅下降，导致2017年全国商品房成交量下降。

第三，随着市场降温，房企由于对市场预期不乐观，将减缓项目的供应节奏，导致市场新供应不足，制约市场销售增长。

第四，在继续减持的宽松政策推动下，四线城市2017年3月的交易量有望实现小幅正增长，部分抵消了一二线城市的明显下滑。

在市场价格方面，严跃进认为，2017年中国商品房平均交易价格将继续上涨，年增长率预计在5%左右。

首先，从近几年房价增长趋势来看，总体趋势呈现惯性上涨。由于2016年上半年大多数城市的基准期房价并不高，2017年全年房价仍在上涨。

第二，虽然随着近期楼市政策的收紧，一线城市和热点二线城市的房价有所放缓甚至下降，但四线城市的大部分楼市都出现了滞后，2017年上半年仍存在板块轮换现象，预计将稳步上升，从而推动中国商品房平均交易价格的上涨。

第三，价格变化滞后于成交量，2017年成交量会下降，但价格仍会小幅上涨，高于成交量的增长率。

“2017年，住房市场将普遍降温，全国商品房平均价格不再强劲，但仍有望实现正增长。”严跃进说。