如何切实让房子回归到“住”的定位

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学者观察

腐殖的

在2016年中央经济工作会议上，“房子是为了生活，不是为了投机”这一直截了当的表态，确定了未来一段时期中国房地产市场的发展方向和趋势，反映了中央政府对群众集中需求的关注，也显示了中央政府推进改革“以问题为导向”的决心。面对不断变化的中国房地产市场，我们如何让房子回归“生活”？这个看似简单但却复杂的问题迫切需要得到认真的回答，并且应该采取政策来解决它。

让房子住进去是回归消费品的主导方向

近年来，中国经济进入新的发展常态，结构性、周期性和体制性矛盾叠加，经济增速进入下行通道，结构性问题日益突出。在房地产市场上，区域分化的特征非常明显。社会资源越来越集中在长三角、珠三角和京津冀周边的大城市或中心城市。资源的稀缺性伴随着土地价格的上涨趋势，这使得这些地区的房价不断上涨，住房消费品的属性不断被投资产品的属性所取代。此外，在过去几年地方政府的追赶式发展带动的土地金融的推动下，房地产市场进入了一个调控力度加大的恶性循环。

2016年，一线城市的大幅崛起是由中国当前经济转型升级的多种因素叠加而成的(爱吉、净值、信息)。特别是2016年的资本加杠杆大幅放大了房地产市场的金融属性，导致一线城市或中心城市的普通百姓疯狂追求房地产，导致新的银行信贷大规模流向房地产信贷，导致中心企业和民营企业的城市圈地出现“土地王”现象，导致大量社会资本“脱离现实”，增加了推动去库存化、去杠杆化、产能削减和成本降低等供给侧结构性改革的难度和压力。

如果允许房地产金融的资产规模扩大，资产泡沫将不断积累，这将不可避免地动摇中国经济稳定的基石。因此，2016年中央经济工作会议强调了“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，这是为了明确以消费品为主的中国房地产市场的方向，降低房地产在资产市场中的金融属性。接下来的一系列政策也将围绕这一方向进行调整。

稳定房价的关键是抑制房地产泡沫，防止大起大落

2016年中央经济工作会议指出，要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。我们应该如何理解这一点？

首先是遏制房地产泡沫。也就是说，从风险防范的角度来看，挤出资本积累形成的泡沫成分，但必须非常清楚:这并不意味着房价会大幅下跌。住宅或房地产因其客观位置、质量和资产而具有排他性，每栋房屋都有与市场价值相符的价格定位。我们不想要“白菜卖猪肉的价格”，当然也不能指望“人参卖萝卜的价格”。抑制房地产泡沫就是防止投机和资本投机，使房地产价格能够回归其价值。

二是防止跌宕起伏。稳中求进是新一年经济工作的总方针。“稳定”也体现在房地产市场的稳定上。2016年1月至11月，我国商品房销售面积同比增长24.3%，商品房销售额超过10万亿元，同比增长37.5%，对gdp增长的贡献率超过8%。房地产对实现前三季度6.7%的经济稳定增长起到了重要支撑作用。作为产业链中具有强大驱动力的产业，在现阶段不能低估其在推动供给侧结构改革中的作用。为了促进房地产市场的稳定和健康发展，我们不应该用行政手段来干预市场内部的经济运行规律，因为市场价格的起伏会影响经济基本面的稳定和普通人的市场预期。

第三，也是更为重要和基本的，即加快研究和建立符合国情和市场规律的基本制度和长效机制。改过不嫌晚。一些专家指出，在过去的十年里，中国的住房市场已经达到目前的僵局，因为我们的政策对住房市场已经分散了很长一段时间，没有一个明确的领导方向，并一直遵循经济周期和宏观调控的节奏。在中国经济转型升级的关键阶段，是时候依靠顶层设计，认真研究房地产市场的基本制度和长效机制了。

现在，从中央政府到地方政府，出台了一系列有效的政策，如限制购房和贷款、明码标价、一城一策等，以稳定一些城市过度上涨的房价。中央经济工作会议抓住了货币与信贷的关键环节，提出“宏观调控货币，微观信贷政策支持合理的自住和购房，严格限制信贷向投资和投机购房的流动。”从税收设计和立法的角度来看，经济界也提出要加快房地产保留税的立法和实施，也有学者提出可以对高端住宅征收特别消费税。过去对房地产实行差别税收制度，对稳定房价能起到一定的作用。但是，从总体上看，仍然存在许多政策缺陷和立法问题，涉及方方面面。在现实层面上，要注意稳定和增长；在长远层面上，要符合国情，适应市场规律。关键是要从房地产的供需平衡中找到平衡点。要有效解决一系列极其复杂的制度设计问题，如与良好的人地关系相联系的城市土地供给、中央与地方政府行政权力和财政权力的匹配、人口流动和户籍制度改革、家庭财产性收入增长的保障和社会财富的分配等。随着具体政策措施的出台，有必要适时选择时机，审时度势，通过逐步纠正，扭转资产市场主导的房地产市场的长期波动局面。政策不应“一刀切”，公众意见也不应一概而论。

"这房子是用来居住的，不是用来投机的。"这种回归，理解了房地产的属性，迈出了理性解决问题的第一步。

(作者是国家行政学院的研究员)