北京别墅存量不足7000套 豪宅成高净值人群换房首选

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在这些限制性政策下，北京的房地产市场已经变得平静，但在新政后，受影响最小的是改良房和豪华房。当供应量增加时，顶级豪宅市场就会出现换房现象。

根据房地产商发布的交易数据，今年上半年，在北京楼市各类产品的前30笔交易中，售出1085套别墅，售出1187套豪宅，单价为“7万元以上”。剔除重叠项目，两者占新建商品房市场总成交量的25%(不含经济适用房如共有产权房)。

思源房地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅表示，随着房地产市场升级和完善的需求不断上升，别墅逐渐从房地产市场的辅助产品成为完善市场的主体。

据诸葛向《证券日报》提供的统计数据，今年上半年，在新建住宅市场上，共售出21套豪宅，总价超过5000万元，部分豪宅的单价高达7.4万元/平方米。

据业内人士介绍，随着中国富人数量的快速增长和豪宅市场竞争下的产品增值现象，顶级豪宅正成为富人阶层的住房交换对象，尤其是在“5000万元以上”的新豪宅市场，这是一种稀缺而有价值的资产，也是高净值个人资产配置的重要选择。

别墅的存货不足7000套

事实上，自2016年10月以来，相关部门已经发布了别墅禁令。从那以后，北京的别墅数量就固定了。根据房地产商发布的数据，截至2018年6月30日，北京共有6881栋别墅，不足7000栋。

据《证券日报》记者报道，今年上半年，由于别墅供应量占市场新房供应量的比重大幅上升，一些拥有多处房产的富人开始考虑集资购买豪宅，并升级自己的第一套住房。

一位受访者向《证券日报》表示，今年上半年市场上出现了一些别墅产品，一些建筑在设计、装修、功能和性价比等方面都比以往有了很大的提高。因此，决定卖掉手头的几处房产，集中资金购买一套独栋别墅。虽然总价超过6000万元，但作为第一居所和保值资产，这种豪宅具有永久的第一居所和继承功能。

郭毅说:“别墅市场对顾客的要求越来越高。”别墅作为垄断资源的奢侈品，由于其特殊性和个性，一直受到城市高端消费者的追捧。特别是，随着北京中产阶级的增加，房地产市场升级和完善的需求不断上升，别墅逐渐从房地产市场的辅助产品成为完善市场的主体。同时，由于北京对土地规划指标的严格控制，开发商被迫不断创新别墅产品设计，新的别墅产品在空.的结构、规划布局、软硬件配置等方面不断演进和变化

正如郭毅所展示的，大量的开发商开始意识到产品力量的重要性，他们正在高端项目中增加产品。或许，这也是财富阶层改变房子背后的动机。

以顺义区南四桥宫旧址的北京庄园项目为例，该项目总体规划为200多栋全精装单户型别墅，建筑面积比为0.6，绿化率超过70%。在北京的大多数别墅项目中，私密性的优势是显而易见的，最小的单体建筑面积超过1000平方米，针对的是价值1亿元的尖顶。

据项目开发商和于地产的知情人士透露，公司自获得地块开发资质后，投入巨资对项目进行研发，项目由董事长亲自设计。一是区域路网及配套设施升级，达到1亿元左右的别墅用地标准。甚至连铜门都是从德国进口的，号称是目前最高的安全级别。

据了解，目前在该项目的客户中，有一些客户之前已经通过搬迁别墅搬到了北京庄园。对有兴趣购买这个项目的客户也有一个门槛。何裕房地产营销负责人透露:“我们将核实游客的资金，但我们核实资金的方式不是简单地看客户有多少存款，而是看目前居住的客户的产品形式和购买体验。”此外，据悉，该项目预售申请已进入申报阶段，预计近期将进入市场。

瞄准亿万富翁

在奢侈品市场，一般的营销方法是根据售出的同类产品数量来确定目标和任务，而北京庄园的目标是未来北京乃至中国的富人数量。

根据骑士弗兰克发布的《2017财富报告》，大多数购买1亿元左右豪宅的富人都有继承计划。在mainland China，接受采访的超高净值富人中有43%有财富继承计划，而房地产是继承的重要资产之一。

根据莱坊的统计，2017年，全球净资产超过5000万美元的富人数量增长了10%，总计129，730人，财富总额为26.4万亿美元，亚洲有35，880人，其中mainland China有8，800人，仅次于日本。

根据其他公开数据，截至2017年底，已有400名“亿万富翁”进入福布斯中国富豪榜。截至去年10月底，榜单上最富有的人(及其家庭成员)的总财富为1.2万亿美元，比去年增长了26%。这一财富价值甚至高于上海股票指数。

另一组调查显示，超过60%的受访高净值人士表示，他们会分配房地产资产，而豪宅和商业房地产项目是富人青睐的房地产资产。其中，一些高净值个人希望通过房地产稳定他们的投资回报，这是一种不同于股票和债券的投资方式。

2017年，上海和北京分别排名第15位和第20位，房价分别上涨了9%和7%。有鉴于此，“京沪”顶级豪宅已成为富人购买豪宅的“主要场所”。

“由于市场压力，交易变得越来越明显，高端住宅和别墅的弹性最强，因此许多富人集中精力处置小型房产来购买别墅。”诸葛搜房首席分析师陈雷对《证券日报》表示，从长远来看，由于别墅用地审批的收紧，别墅新屋数量越来越少，导致供应短缺。特别是顶级豪宅具有明显的保值增值特性，因此成为高净值个人资产配置的重要选择。