16城二手房由低温转修复 北京下半年或重回降温通道

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在新的住房市场上，有许多城市。首先，二手房价格上下颠倒。热点城市的房地产市场似乎相当活跃。但是，从整体市场来看，今年上半年，过去调控力度大的城市二手房市场成交量开始由低温向修复转变，政策环境相对宽松的弱势二线城市市场明显回暖。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐在接受《证券日报》等媒体采访时表示:“从连锁住宅覆盖的重点城市二手房交易量来看，自2017年3月监管力度加大以来，市场经历了三个阶段:大幅降温——稳定在低位——向上修复。”总体而言，与调控前相比，市场热度不高，处于稳定复苏状态。然而，在5月份的交易高峰之后，北京二手房市场有望在下半年进入降温通道。

16个城市的二手房从低温变成了维修

根据壳牌研究院的统计，2018年前5个月，链家地产监控的16个城市的二手房市场成交量比2017年5月增长了21.8%，平均月成交量是2017年3月的一半。其中，沈阳、长沙、重庆二手房交易量环比增长67.3%，重庆环比增长80.5%，同比增长33.2%；5月份，重庆二手房平均交易价格同比上涨7%，同比上涨34.6%。

就成交量而言，上半年二手房市场活跃的城市包括Xi、重庆和沈阳，市场稳定的城市包括北京、武汉、南京、济南和广州，市场降温的城市包括上海和成都。在房价方面，上半年Xi、重庆、沈阳的二手房平均价格大幅上涨，而北京、济南、武汉、南京、广州的价格保持稳定，上海的价格有所下降。

总体而言，Xi、重庆、沈阳、杭州等城市的二手房市场相对活跃，而其他城市的市场保持稳定或略有下降。

徐小乐表示，总体而言，16个城市的二手房市场处于轻度回暖趋势，这是在过去强有力的调控下，市场需求受到极大抑制的情况下，一个自然恢复的过程。“早期调控力度较大的城市，目前市场整体处于稳定状态；在政策环境相对宽松的城市，二手房市场正处于明显的升温状态。”

北京可能在今年下半年回到冷却通道

“3.17”调控政策实施后，北京二手房市场成交量因房改连锁中断而大幅下降。此后，市场成交量缓慢小幅增长是一种自然恢复现象，主要由首次置业者的需求支撑(总价不到400万元)，是需求被抑制后的正常释放；其次，购房贷款的使用比例和强度在下降后保持在一个稳定的范围内。

总体而言，在调控后房贷利率持续上升的情况下，北京二手房价格已经连续九个月下跌，今年2月份下跌了14%。徐小乐表示，进入5月份后，二手房市场的复苏有些超出市场预期，成交量环比增长18.7%，房价上涨4.3%。从结构上看，西城区、海淀区和东城区的市场上升较为明显，而其他区的表现平平，亦庄开发区仍在下降，这表明5月份的上升趋势主要是学区政策因素带来的结构性影响。从数量、新增供给和需求等指标来看，5月份的市场高点是不可持续的。

市场反应证实了徐小乐的判断。据壳牌研究院统计，2018年6月，北京二手房市场从5月份的高点回落，成交量和价格出现近8个月来(不含春节月份)的首次同步回调:6月份，北京链家二手房成交量环比下降22.6%，绝对水平低于3月份，平均价格环比下降0.4%。主要原因是政策影响的效果略有减弱，市场复苏缺乏有利因素的支撑。

徐小乐表示，在货币信贷政策不变的前提下，下半年北京二手房市场将难以上涨。原因是，首先，在“还贷还房”的环境下，中高总价的财务杠杆非常有限，很难释放换房需求。在房价小幅波动或下跌阶段，投机性投资需求也受到抑制。其次，根据领先指标，连锁住宅中新增的源住宅数量正在减少，分别比上个月减少16.2%和16.1%。业主挂牌价格结束后，5月份上升趋势开始企稳，价格调整期间价格涨幅下降。后期市场下行压力明显大于上行势头。

此外，根据去年的土地出让情况，预计下半年将推出大量的有限竞争房，这将分流市场需求。因此，预计市场将在下半年回到冷却通道。

对此，我家市场研究所所长胡景晖(000560)也表示，目前，北京二手房市场的交易规模已经恢复到每月15000套的正常水平，因此空市场的下一次涨幅不大，在稳定的交易量下，房价没有上升的势头，未来市场将逐步企稳。