多个地区加强商品房预售资金管理

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日前，珠海市住房和城乡规划建设信息网发布了《珠海市商品房预售资金监管办法》，严格规范商品房预售资金的使用。除珠海外，最近，石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等地区都加强了对商品房预售资金的监管。业内人士分析，加强预售资金管理将有助于降低房屋企业的杠杆率，防止资金滥用和烂尾楼的出现。

加强预售资金监管

《办法》规定，自2018年7月15日起三年内，珠海市要求房企在商品房预售交易中不得将商品房预售资金存入非监管账户，但预购人应在申请预售许可证前，按照合同约定的支付时间将预售资金直接存入监管专用账户。房地产开发企业未按规定交存和使用预售资金的，由建设行政主管部门责令限期改正；情节严重或逾期的，建设主管部门可暂停珠海市房地产企业所有开发项目的商品房预售，并在企业信用信息系统中备案。

《办法》明确规定，在申请商品房预售许可证前，房企应遵循“一个商品房预售许可证对应一套账户”的原则，在商业银行设立商品房预售资金专项监管账户，并与主管部门和监管银行签订《商品房预售资金监管协议》。商品房预售后，银行发放的抵押贷款必须直接划入商品房预售资金专用监管账户，不得直接抵扣给房地产开发企业或挪作他用。同时，银行必须严格按照主管部门批准的内容和金额在预售资金专用监管账户中划拨资金，不得支付现金。

此外，商品房预售资金专项监管账户累计授信总额预留10%，拨付90%，监管根据建设项目的进展逐步解除:第一步完成封顶，保留封顶预留金额，其余部分放开；第二步:完成《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》手续后，保留竣工备案预留款，其余部分予以释放；第三，在第一次房地产登记完成后，将取消对监督账户的监督。

有利于住房企业降低杠杆

除珠海外，中国证券报记者发现，石家庄、乌鲁木齐、合肥、武汉等地区近日都加强了对商品房预售资金的监管。以乌鲁木齐市为例，6月27日，乌鲁木齐市正式实施商品房预售资金监管办法，防止烂尾楼的发生。买家在购买期房时需要进入开发商的资金监管账户。房地产部门可以对网上预售资金的交存和使用进行监督，确保专款专用。

对此，诸葛房产数据研究所首席分析师陈雷向《中国证券报》表示，加强预售资金管理可以在一定程度上降低房企的杠杆率。根据新规定，企业不能利用预售资金投资和开发新项目，资金周转受到一定限制。然而，随着杠杆率的下降，房屋企业的发展更加稳定，这可以有效地防止未完成的项目，保护买家的利益，防止房地产金融欺诈。

“在上述地区，预售资金将根据建设进度进行分配和放开。如果开发商想加快资金周转，他们只能加快建设，从而避免一些开发商故意拖延项目进度，加快商品房上市。”陈雷进一步指出。