三四线城市房地产市场或向好

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本报记者周

目前，中国一、二线城市的房地产市场相对活跃。相对而言，四线城市房地产市场受需求和存量有限的影响，发展滞后甚至不乐观。然而，戴德梁行华北区董事总经理王声在接受《中国经济时报》采访时，对四线城市2017年的房地产市场持乐观态度。

根据戴德梁行最近发布的研究报告，北京写字楼市场需求旺盛，租金不断上涨，带动了工业园区的发展。截至2016年第四季度，北京五大核心商务区甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金达到每月每平方米人民币409.5元。戴德梁行预测，“财产税”将推动未来新一轮租金上涨。

近年来，北京工业园区以其面积大、租金低、政策优惠、绿色环境舒适等优势受到了租户的青睐。该机构预测，未来几年，北京成熟的工业园区将继续受到企业的青睐，二级工业园区将继续成长和发展。对工业园区的需求仍然强劲，租金将继续上涨。

2016年，北京零售市场新开业项目的预租率基本保持在95%以上，呈现出明显的“社区服务”特征。预计未来将有越来越多的实体企业融入社区，并与在线平台、物流配送一起，在社区内形成一种新的跨境共生的商业运作模式。

总体而言，北京、上海、广州、深圳对房地产的刚性需求巨大，对高品质写字楼和普通住宅产品的需求基本供不应求。对于以省会城市为核心的二线城市的房地产，没必要太担心。关键是四线城市的房地产市场一直承受着巨大的去库存压力。

王声表示，四线城市的发展势头不同于一二线城市，前者的投资需求非常有限。城市化是四级城市最根本的驱动力，农村人口只有进入三级四级城市后才能去城市化。因此，今年3月份四线城市房地产市场的走势可能好于一二线城市。

值得注意的是，中国指数研究院最近发布了一份关于2017年中国房地产市场趋势展望的研究报告。根据《中国房地产业中长期发展动态模型》的分析，该机构预测，2017年全国房地产市场将呈现“销量和价格修正、新开工量小幅下降、投资增速放缓”的特点。

在需求方面，2017年是当前房地产周期的结束。由于政策和货币环境的影响，商品房销售面积将会有所回落。据估计，年降幅将在12.8%至14.8%之间，其中一线和二线城市的销售面积将出现下降，二线城市下降更为显著，四线城市市场波动平缓。

在供应方面，鉴于一线和二线城市的销售下降以及缺乏启动新项目的意愿，以及前期低土地周转率将导致全国范围内新项目略有下降，预计全年下降幅度在3%以内。然而，2017年，预计企业将增强补仓意愿，促进投资增长。该机构估计，房地产投资的增长率将在2.5%至4.5%之间。

在价格方面，由于需求调整，价格已经下降，预计今年将下降1.9%至3.9%。

“2017年，我们对一、二线城市房地产市场的总体判断是，成交量和价格已经进入调整阶段，但不同城市仍有市场机会。一线城市已经进入存量房时代，新房开发建设市场不断被压缩。城市产业升级带来的存量土地和存量房产的振兴将是未来的主题，租赁市场也有望成为行业的新机遇。”据中国指数研究院(China Index Academy)称，二线过热城市的价格已经透支，“价格修正”成为高概率事件，但有产业和人口支撑的城市将成为下一个发展出路。

此外，天津、武汉和郑州受益于城市群的发展，城市潜力逐渐显现，房地产市场进入稳定增长周期。西部节点城市的发展有望进入一个新阶段，住房价格仍相对较低，如重庆、成都、Xi等城市。房地产市场在大城市周边的小城市或三四线城市仍有发展潜力，产业优势明显。