南京98亿元地王出让 “招商系”同盟军浮出水面

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3月6日晚，招商局蛇口(001979，BUY)海外上市平台招商局地产宣布，非全资子公司南京招商局兆升房地产有限公司(“南京招商局”)已与重庆韩志和裕廊金辉达成合作框架协议，根据该协议，三方将成立一家合资公司，专门开发之前成功收购的南京2016g98土地。

据《证券日报》记者介绍，上述地块是南京秦淮区中华门外中山南路以西的地块。这是一个商业和住宅混合用地和二级住宅用地。这是中国招商地产今年2月15日在南京举行的首批土地拍卖之一，是一个摇着喇叭的买家。招商地产以98.1亿元的总价中标，这是南京的总价。

值得注意的是，在取得土地仅20天后，土地之王就被分解了，而盟军背后的“投资促进部”也浮出了水面。根据上述公告，碧桂园和香港地产参与了该地块的开发。

对此，有消息人士告诉《证券报》，招商地产是招商局蛇口的海外平台公司，规模较小，可能吃不下这么大的项目。引进合作伙伴是一种非常传统的策略，不能排除未来长期合作的可能性。

“盟军”浮出水面

值得注意的是，对于上述98亿元的王迪地块，三个合伙人的持股比例几乎相等。

根据招商局土地信息披露，通过增资，宁商局、重庆韩志和裕廊金辉在合资公司中的资本权益将分别调整为34%、33%和33%。3月14日前，各方应向合营公司进行首次注资。因此，南京招商银行将向合资公司提供19亿元人民币的无息股东贷款。

根据调查，重庆韩志是由香港置地控股的间接控制公司，属于招商局的关联人；句容金辉是南京高淳区碧桂园房地产开发有限公司的全资子公司。也就是说，“投资促进部”为该大型地块选择的合作伙伴是香港地标和碧桂园，这两个项目之前已经连接在一起。

上述消息人士向《证券报》透露，上述地块均为商业和住宅物业，而香港地标和碧桂园恰好是拥有自身商业和住宅优势的企业。更重要的是，它的合作在未来可能是长期的，包括在未来的土地收购中或之后进行小股交易的可能性，在开发方面的合作和降低风险。

招商局在公告中还提到，签约双方将从此次合作中受益，以充分发挥各自优势，抓住市场机遇，增强在中国房地产市场的投资组合，从而提高资本效率和绩效，降低投资风险。

另据媒体报道，上述三家企业的交集已被追踪多年。当香港地产第一次进入重庆市场时，第一个项目“昌家汇”是与招商局房地产合作；2013年11月，双方以40.1亿元人民币共同赢得了重庆渝北的两处房产。去年9月23日，碧桂园董事局主席杨国强与总裁莫斌、副总裁程光宇一同前往深圳，拜访招商集团董事长李建红。当时，杨国强表示，他“期待与招商局集团合作”。

关于该地块的投资及资金分配，招商局土地部透露，南京中华门g98地块的应付总金额约为103.1亿元，其中包括土地价款98.1亿元及履约保证金5亿元，履约保证金将由签约双方在合资公司的持股比例支付。

高总价土地王分解开发

事实上，对于一个房地产企业来说，要“垄断”大型地产项目并取得成功往往是很困难的。以南京之前的256亿元巨无霸为例，最终结果是中冶地产由于资金链无法减压等原因，导致1号地块多地块出让，2号地块被政府收回，3号地块自行开发。

一些业内人士告诉《证券日报》记者，除了资金成本高、资金回报慢之外，总价高的地块通常是多种形式的地块，不仅面积大，而且形式复杂，大多涉及重大规划。复杂的项目，包括商业、写作大楼、住房，甚至各种资源的收集，如教育和医疗保健，往往不是由一个企业优化的。因此，无论是什么，

《证券日报》记者还注意到，2013年招商局蛇口(原名招商局地产)通过反向收购在香港上市，持股比例为74.35%。母公司大力支持公司的发展，并在南京、广州、佛山和重庆注入房地产项目。

兴业证券(601377，BUY)高级分析师卢恒军表示，招商地产上市后并没有大幅扩张，只是扩大了现有城市的土地储备，只进入了Xi和句容两个新城市。目前，公司土地总储量可在未来3 -4年内开发，并能保持10%-20%的增长。

据记者了解，2016年招商地产的签约销售额达到160亿元，目前公司市值约为60亿元。光是土地成本就高达数百亿元的项目，真的很难“独占”。

对此，上海市一居研究所所长严跃进向《证券日报》记者表示，南京市场对征地资金审查严格，一家房地产企业率先占领了征地“大坑”，征地权的分配可以通过股权分散的方式实现。此外，严跃进预计，今年整体资金将略有紧张，因此房企将在这方面不断学习降低资金成本。

同时，联合开发，企业不必在一个城市的一个项目中大规模存放资金，这有利于其他城市项目的投资和开发，有助于现金回流，保证企业资金的顺利流动。