推动REITs为养老金资管提供优质标的

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我们的记者刘全江

ppp项目证券化绿色通道成功登陆后，基础设施推动的reits也产生了新的影响。2月23日，中国资产管理协会党组书记、会长洪磊在陆家嘴资产证券化论坛上表示，“2698号文件”正式开启了ppp项目资产证券化的大门，也开启了公共基础设施领域reits的发展。

2016年12月，国家发展和改革委员会、中国证监会联合发布《关于在传统基础设施领域推进政府与社会资本合作(ppp)项目资产证券化的通知》(即上述第2698号文件)，明确提出“重点优化ppp项目资产证券化审计程序”和“推进房地产投资信托(reits)”。

2017年2月17日，上海、深圳证券交易所和中国资产管理协会相继发布通知，要求建立符合要求的优质ppp项目资产证券化产品绿色通道，并设立“即时申报、即时审核”、“专人负责”。

"基础设施房地产投资信托会远远落后吗？"一位长期关注ppp项目资产证券化的券商官员表示，在ppp政策一路绿灯的背景下，reits相关政策有望迅速出台。

推动基础设施房地产投资信托基金落地意义重大

作为2698号文件的两大亮点，ppp项目资产证券化与基础设施reits之间的“联合关系”是什么？简单地说，ppp项目的资产证券化资产是通过后者(基础设施房地产投资信托基金)持有的。

洪磊认为，将公共治理形成的各种公共设施作为基础资产进行资产证券化和上市，资本方金融资本进行集合投资，资产方通过reits方式组合持有基础资产，通过规范运作和风险管理获得稳定回报(爱情基础、净值和信息)，实现长期资本和长期资产的对接，可以大大提高金融服务实体经济的效率，推动供给方结构改革的深入发展。

在当前背景下，推动房地产投资信托基金的落地具有重要意义。“通过房地产投资信托基金持有证券化资产，可以将现金流稳定的实物资产转化为共享交易资产，并为ppp项目的原始资本提供退出机制。ppp项目到期后，债务型资本和股权型资本都可以退出，形成民生项目的新资本，有效降低实体经济的杠杆率，特别是地方政府的负债率，提高地方财政的可持续投资能力。”洪磊表示，reits的意义之一是盘活现有公共资产，化解地方债务，激活地方投融资效率。

在reits的资本方面，它只对应于高质量基础资产的需求方面，如公共基金和养老金投资。洪磊认为，公共基金、国家社会保障基金、基本养老金、企业年金/职业年金、未来第三支柱个人养老账户以及大量以养老为目的的金融管理和保险基金以特定的金融产品形式存在，但它们本质上是集体的群众金融资产。要为这些金融资产提供足够丰富有效的配置工具和资产目标，以满足其长期安全性和收益率要求，真正实现全民共享经济增长成果，夯实社会可持续发展基础。

“传统的二级市场是养老资产配置的主要市场，但它具有高度的波动性和风险性，其利润差高于价值投资。从公众投资者的整体资产负债表来看，很难通过二级市场投资获得与长期经济增长相一致的整体收益。对现金流稳定的城市公共基础设施和公共服务项目进行资产证券化，通过公开发行reits向全民提供接近固定回报的集体投资工具，将为全民共享经济发展提供一个理想的渠道。”他说。

此外，业内人士还认为，除了信贷资产证券化之外，以实物资产为基础发展reits和abs市场相当于激活整个金融体系的基础资产，使其具有价格可交易性和流动性，各类投资者和企业将获得更充分的投资选择和融资便利。追求长期回报的投资者可以直接投资具有长期回报的长期资产，形成巨大的直接融资市场，从而解决信贷市场的期限错配和高杠杆风险，提高金融资本的供给效率。

养老投资房地产投资信托基金有可观的回报

然而，目前国内的房地产投资信托基金仍处于探索和尝试阶段，业内人士认为房地产投资信托基金的发展仍面临一些障碍。一是缺乏reits基础资产的发行和上市管理措施，不可能将现金流稳定的房地产公司上市，这与一般公司的上市和发行不同。二是缺乏对reits基金投资运作的管理措施。目前，除个别试点项目外，大规模有序发展仍是不可能的。第三，对信托制度下金融产品和持有人的税收缺乏正确认识，双重征税抑制了reits产品的发展。

洪磊指出，行业应努力制定资产证券化产品的公开发行和上市规则，推进基金法框架下公开发行reits的制度设计，积极推进reits相关税收政策的明确，推动养老基金投资reits公开发行。

作为基金行业协会会长，洪reits已将养老基金纳入资产管理市场的三层结构。“我们已经提出，资产管理市场应该形成一个三层有机结构。”他说。这三层有机结构由基本资产、投资工具和主要类别的资产配置组成。

从基础资产到组合投资，都将移交给公共和私人基金，从社会利益和投资者利益的角度，充分发挥买方对卖方的约束作用，关注科技、产业发展、企业战略和创业的趋势，跟踪经营成果，在细分市场(Aiji、净值、信息)中寻找成本低、技术领先、竞争优势强的企业，建立特定的投资组合，创造适合不同市场周期的投资工具，形成完整的产品链。

从证券投资工具到大规模资产配置，它都被移交给fof。通过fof，我们将全面开发满足养老、教育和财务管理跨周期需求的投资产品，为长期机构投资者和公众提供策略丰富、竞争多样的解决方案。

养老金是推动资产配置需求的最重要力量。“三层结构通过在投资工具层面分散投资来化解非系统性风险，并通过fof的大规模资产配置来化解系统性风险。”洪磊表示，将房地产投资信托纳入三层结构，将极大地拓展原有三层结构在基础资产、投资工具和资产配置三个层面的功能。

“只有将ppp项目作为reits基础资产的来源，并将其中的10%转化为真正的可投资目标，reits的年增长率才能达到1000亿。”他认为，通过房地产投资信托基金将公共基金特别是养老基金投资于这些具有长期可靠现金回报的实物资产，可以改善各种机构投资者在二级市场上获取价差的现状，开辟资产管理的新途径，增强资本市场的直接融资功能，更好地为实体经济转型服务。

洪磊认为，通过公共治理形成的各类公共设施的资产证券化和上市，利用reits实现金融资本在资本方的集中投资和资产方基本资产的联合持有，通过规范操作和风险管理获得稳定回报，实现长期资本和长期资产的对接，可以极大地提高金融服务实体经济的效率，促进供给方结构改革的深入发展。