加息预期骤起 房地产市场或迎“寒冬”

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今年春节前后，央行进行了两次看似无关紧要的操作，这可能预示着房地产市场的寒冬即将来临。

2月3日，春节后的第一个工作日，央行隔夜将补充贷款利率上调35个基点至3.1%，7天和1个月分别上调10个基点至3.35%和3.7%。1月24日，央行上调了mlf利率，其中6个月和1年的收益率分别为2.95%和3.1%，上调10个基点，这是央行在mlf操作史上首次上调利率。

与此同时，央行也连续几天实行资金净提。

Slf，也称为“常设贷款机构”，是指中央银行从商业银行借款，然后商业银行通过信贷将其注入市场，但期限很短。slf利率的提高是为了通过资本价格的杠杆作用来抑制信贷规模的增长。Mlf，也称为“中期贷款工具”，与前者功能相似，但期限较长。

在随后的解释中，央视表示，央行在向金融机构提供资金时提高了利率，但没有提高存贷款基准利率，因此这一提高并不等于提高了利率。然而，据行业分析师称，短期和中期借款利率都有所上升，这意味着央行将加强对信贷的限制。

其作用机制是通过这一举措形成对银行贷款的利率传导，从而控制银行贷款的增长率和规模。至于加息，多数分析师认为，这一预期不能完全排除美国加息带来的资本外流压力。

这一操作被认为是去年底中央经济工作会议“降低杠杆率”思想的体现，但业内人士普遍认为，这对房地产行业来说不是好消息。

海通证券(600837，BUY)首席经济学家蒋超认为，央行在货币市场加息的结果意味着存在抵押贷款利率大幅上升的风险。去年，房地产市场异常繁荣，这不是由人口结构支撑的，而是由巨额抵押贷款支撑的。如果未来抵押贷款利率继续上升，政府在一些一线和二线城市推出限购和限购贷款，房地产市场的销量可能会继续下降，房地产市场的严冬可能会到来。

根据央行数据，2016年人民币贷款增加12.65万亿元，同比增长9257亿元。分行业看，居民中长期贷款增加5.68万亿元，占比44.9%。

中原地产首席分析师张大伟也认为，信贷是影响房地产市场的最重要因素之一。目前，加息或变相加息的可能性已经出现。

自2015年以来，央行连续五次降息，使得当前利率处于低位，这不仅间接促进了市场的繁荣，也大大降低了房企的融资成本。自去年以来，大多数房地产企业的利率都创下历史新低，许多在香港上市的房地产企业增加了人民币债务，提前赎回了美元债务，从而改变了债务结构。

但是，到年底，房企发行的公司债券规模明显下降，监管部门也加强了对房企募集资金使用情况的跟踪。根据大多数机构的分析，房地产行业面临的宽松信贷环境正在消失。这一次，中央银行提高了补充贷款和补充贷款的利率，这被指责更加证实了这一趋势。房地产企业将受到开发和销售信贷紧缩的限制。

根据统计局的统计，自去年下半年以来，作为房企主要资金来源的“存贷款”和“个人按揭贷款”的增速总体呈下降趋势。其中，存款和预付款增速由上半年的34.1%降至年末的29.0%，个人住房抵押贷款增速由上半年的57.0%降至年末的46.5%。

据张大伟估计，今年空房市的成交量将下降20%,房价也将下调。他还表示，即将召开的全国人大可能是货币政策调整的重要窗口。

根据中原地产的数据，今年1月份，全国土地市场与去年第四季度相比继续降温。只有17个地块的单价超过10亿元，地价超过100%，大多数热点城市的土地交易的地价低于去年的平均水平。