北京二手房：去年成交创新高 今年恐量价齐跌

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我们的记者王松才

在一系列因素的刺激下，2016年北京二手房市场交易创下历史新高。尽管受到“930新政”降温的影响很大，但该交易还是在2016年的前9个月爆发，这使得该交易在2016年创下新高。展望今年，业内专家认为，北京二手房市场将呈现量价双降的趋势。

去年，二手房交易创下历史新高

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2016年，北京二手房网上签约总量达到272，431套，比2015年全年增长38%，2009年超过266，854套，创下北京二手房交易量新高。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从2015年的“330新政”到2016年的“930新政”，北京乃至全国的货币政策相对宽松，房贷得到了大力支持。此外，还有各种税费优惠，宽松的政策环境推动交易量达到新高。

据叶巍我爱我家市场研究所统计，2016年北京二手房市场明显经历了第一季度和第三季度的两轮爆发，第二季度经历了短期的市场盘整。第四季度，受楼市调控全面收紧的影响，市场进入新一轮降温周期。

胡景晖表示，2016年北京二手房市场整体受欢迎程度较高，但有两轮爆发，先升后降，与2016年中国一、二线城市的总体趋势基本一致。一季度，在2015年“330新政”后一系列优惠政策的影响下，北京二手房市场在2015年底继续升温，3月份成交量突破3万套，创下2013年以来新高，形成全年第一轮爆发。

2016年第二季度，由于第一季度一线城市过热，深圳和上海在3月底相继出台新的调控政策，政策趋势开始转变。尽管北京方面没有效仿，但北京周边地区也在收紧政策。此外，持续高温本身造成了有效市场需求的透支，北京二手房市场开始降温，成交量逐渐下降。第二季度，由于担心政府监管，北京的市场心态平静，价格涨幅收窄。然而，价格上涨的基本趋势没有改变。此外，全国房地产市场上房东频频出现，一些二线城市的人气上升，北京的市场心态开始松动。担心价格会继续上涨的人们再次涌入市场。一些投机基金也利用了这个机会，市场恐慌加剧。在第三季度，第二次爆发形成，并在9月份又打破了3万套。

然而，市场的非理性上涨将房地产市场的监管从部分收紧推至完全收紧，尤其是货币政策从宽松到紧缩。2016年9月30日，“北京八条”出台，拉开了中国20多个城市监管的序幕。由于强有力的政策和强有力的实施，“930新政”产生了立竿见影的效果，北京二手房交易量迅速下降，扭转了过去几年年末上升的趋势。10月、11月和12月，房价持续下跌，房价开始部分松动，从而开始了新一轮房地产市场的降温周期。

2017年，“量价齐跌”是大势所趋

根据胡景晖的分析，2016年是北京二手房市场创纪录的一年，但也是迈向新一轮调控周期的一年。在去年底召开的中央经济工作会议上，政府为房地产市场定下了“房子是为了生活，不是为了投机”的基调。到2017年，房地产市场的监管只会更加严格，不可能放松。此外，从2015年到2016年，北京房地产市场连续18个月持续火爆，这已经透支了大量潜在的购房需求。因此，“量价双降”可能是2017年北京二手房市场的大趋势。

政策只会严格，不会放松。参照过去10年的楼市调控周期，一般来说，在经历了一至两年的楼市繁荣之后，将会有一个三到四年的政策收紧期。根据这一规则，本轮楼市调控将至少持续到2019年。即使在房地产税和行业法规等长期机制建立和完善之前，本轮房地产市场监管也不太可能撤销。在此期间，在严格限购的基础上，差别信贷将继续严格执行，利率优惠将逐步减少甚至取消。如果抑制房价未能达到预期，楼市调控政策中的首付、税费可能会继续加码。

2017年，回头客交易量可能达到20万套。从2009年到2015年，北京二手房平均年交易量约为17万套。考虑到北京二手房市场近年来的增长，20万套将是年平均交易量。在政策调控的影响下，2017年和2018年的交易量将回归到这个平均值。然而，在2016年的爆炸式增长中，北京二手房交易量超出平均值7万多套，2017年不太可能下降50%。因此，预计2017年和2018年的交易量将在15万套至20万套之间波动，波动概率较高。

房价将“稳定并下降”。2016年第四季度，随着交易量连续三个季度下降，北京以前房价上涨过快的地区的房价，以及高总价、大户型和非普通住宅的房价，出现了部分松动。随着2017年严格的调控政策，交易量的持续萎缩将驱散许多小业主的幻想，即房地产市场将在短期内复苏。春节过后，业主降价的意愿会变得更强，房价也会从局部的宽松变成全面的下跌。

长期机制得到加速。本轮楼市调控将为建立和完善房地产税和行业立法等长期机制赢得时间。2017年，房地产长效机制的建立和完善将明显加快步伐。