北京楼市博弈进入关键时刻：限价房与豪宅火拼下半年

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过去，地王和顶级豪宅的价值认知体系被颠覆，亟待重建。一大批豪宅普遍对金融环境感到紧张。此时进入市场的“几率”是多少？购房者和房地产企业之间的博弈局面正在发生变化。

[摘要]过去，地王和顶级豪宅的价值认知体系被颠覆，亟待重塑。一大批豪宅普遍对金融环境感到紧张。此时进入市场的“几率”是多少？购房者和房地产企业之间的博弈局面正在发生变化。

在2016年国庆前夕，一篇“北京八条”开启了中国房地产市场最强有力的监管。

从“3·17”到“打补丁”、“钉钉子”，北京已经出台了30多次调控政策，成为中国调控规模最大的城市之一。在严格的调控政策下，今年上半年北京房地产市场的新房和二手房的数量和价格都有所下降。

“在去年政策升级和加码之后，北京房地产市场的监管进入了一个检查差距和填补空白不断完善的新阶段。今年上半年，在坚持“住而不炒”定位的同时，北京调控力度保持不变中国指数研究院常务副院长黄宇在接受《时代周刊》采访时表示，今年的《北京政府工作报告》为房地产市场定下了基调，有必要确立市场稳定发展的预期，从多方面推进长效机制建设。

这个城市的住房供应系统正在发生新的变化。限价房和限价商品房的进入，丰富了住房供应体系。今年下半年，价值3000亿元的限价房和共有产权房大军将进入市场，许多明星限价房难觅踪影。

过去，地王和顶级豪宅的价值认知体系被颠覆，亟待重建。一大批豪宅普遍对金融环境感到紧张。此时进入市场的“几率”是多少？购房者和房地产企业之间的博弈局面正在发生变化。

成交量和价格一起下跌

“房价”仍然是检验北京地方政府调控效果的重要评价指标和参数。事实上，自中国共产党第十九次全国代表大会以来，住房和城乡建设部已经在几次会议上提出，地方政府应该把控制工作落实到行动中。

北京房地产市场的成交量和价格下跌。根据中国指数研究院的数据，今年上半年，北京商品房(不含经济适用房)累计交易面积为157万平方米，同比下降35%；平均成交价39060元/平方米，同比下降4%，同比增速由上升转为下降；600万元/台已经成为北京低端市场的一个新的分水岭，而高端价格区间已经从去年上半年的1500万元/台下降到今年同期的1200万元/台。

北京市场经历了罕见的供过于求的局面。上半年，商品房月平均供应量为36万平方米，同比增长33%，月平均成交量为26万平方米，销售与供应之比为0.72。受需求抑制影响，6月底北京商品房库存达到591万平方米，结算周期上升至20.1个月，比年初增加3.7个月。

进入全面调整期，二手房市场也不例外。事实上，北京的房地产市场已经全面进入了存量房时代。在过去的三年里，二手房交易的比例已经超过了80%。今年上半年，北京二手房市场先升后降，总成交量为75800套，平均成交量为56993元/平方米，分别下降12%和9%。

面包是卖不出去的，面粉自然也不怎么受欢迎。中原地产研究中心的数据显示，今年上半年，北京共有31宗土地交易，土地交易额达到751.34亿元，同比下降58%，同比下降25.3%。仅14%的平均保险费率也是近年来最低的。

中原地产首席分析师张大伟在接受《时代周刊》记者采访时表示:“除了两处宅基地的竞争和自给自足外，其他都接近于底价。”今年上半年，北京市土地流转标准达到7处，也是2013年至今同期土地流转标准的最高点。“过去，许多开发商争得头破血流，而自持阶段的标语牌仍很抢手，这种情况几乎难以重现。”

第一太平戴维斯(Savills)华北区董事长麦安东将希望寄托在今年下半年。他告诉《时代周刊》记者，接下来，北京楼市的注意力将集中在共有产权房和限价房上，并将出现一个小的供应高峰。"未来，房地产仍能抵消经济波动的影响."。

有限的竞争空间进入市场

66个限价住房项目已经到了关键的十字路口。

在“9·30”新政中，北京开始尝试和探索一种新型的土地出让模式，即“限价房和有竞争力的地价”——当一个商品住宅小区进入市场时，它已经明确界定了该住宅的未来销售价格，这种住宅简称为限价房项目。

今年6月初，准备了半年的限价房终于开张了。据《时代周刊》记者介绍，截至目前，英海富、金泽何澍、徐汇市、中海晶丽、首套保利西岳林宇等限价房项目已取得预售许可证，总供应面积(含停车位)30.7万平方米。

它们不是孤立的案例，更多的限价房项目正在等待进入市场的机会。根据新浪乐居的统计，截至7月15日，北京共有34间标有案件名称的限价房。除了100%自持的两栋楼，中铁建设(601186)(香港股票01186)理想家园和万科翡翠学院，其余的楼都在积极地储存客户，主要单价约为55000元/平方米。

可预见的巨大供应量正在酝酿之中，限价房的真正战场在今年下半年。

“据估计，从7月份开始，北京限价房供应将出现井喷，预计短期内将有2万多套住房进入市场。”张大伟表示，今年第四季度之前，预计将有5万套限价房进入市场，总价值约3000亿元。

买家和房地产企业之间的博弈路径正在发生变化。在这一点上，一线交易者对房地产有着最深刻的体会:去年，只要价格低，他们就不会卖；今年，好的项目需要被抢，差的项目不容易低价出售。

急需的家庭有机会选择:大兴渤海大厦的100多套房进入市场，628个家庭前来抢购。它只在一个hour/きだよ被抢了0/；同一天开业的金月河，当天售出了264套340套房；不远的徐汇市平均开盘价为35000元/平方米，低于平均开盘价38994元/平方米，说明形势严峻。

限价房的限售期为五年，期房的交割周期一般为二至三年，因此购房者持有房产的时间成本和财务成本变得非常大房地产分析师杰森(Jason)表示，在今年下半年，越来越多的开发商将被迫在有限竞争房屋的竞争中回到质量附加值的轨道上来。

当然，与周围二手房明显的差价也让许多星级限价房难以拥有一个房间。名单上有很多地方，如佑安大厦、明袁玉娥、金融街周庄大厦(000402)、码头西局大厦等。

例如，在佑安的房子里，最高销售单价不应该超过83000元/平方米，但他附近的中国钹和昆仑地区已经卖出了90000元/平方米；例如，岳明花园的价格上限为61000元/平方米，南边的田玉娥一号的售价超过了80000元/平方米。

CCCC房地产集团副总经理周济认为，一些限价房项目的“倒挂”现象将加剧短期住房需求的快速增长。

“三环路附近的几块地，比如去年出售的永定房和佑安房，很有可能被转让为共有产权。房地产企业代表李阳(化名)告诉《时代周刊》记者，该项目是否转让给共有产权，中间销售价格上限与评估价格的比例为85%。如果其销售限价与评估价格之比低于85%，该项目将由市经济适用住房中心收购，并转换为共有产权住房，然后出售给合格的买家。”但目前还没有项目被确定为转让给共有财产。房间。"

李阳和他的同行反复讨论，影响估值的变量太多，每个人都只能等待相关部门发布具体的评估标准。

《泰晤士报》记者了解到，北京房地产市场管理事务中心和北京经济适用房建设投资中心对该项目商品房的市场价格进行了评估，并形成了评估价格。这就需要一个多维、多角度、全方位的评价体系。评估要素将包括项目周围的新房和二手房价格、区域价值因素以及交通、学区和医疗等综合支持因素。这些因素在评价中占有不同的比例。

佑安大厦，仅以周边新建房屋为参照，其价格上限与评估价格之比约为83%，略低于85%的标准。但是，根据周围的二手房价格因素，将会有明显的变化。根据中介网站的数据，友安大厦周边的二手房项目鹏润家园的二手房平均售价约为6.3万元/平方米，而金泰小区的平均售价约为6.1万元/平方米。

根据限价房销售管理办法，限价房可以在申请施工许可后进行评估。金融街的周庄大厦、码头的西局大厦和佑安大厦都在两个多月前取得了施工许可证，但后续评估的进展情况仍不得而知。

“最引人注目的价格受限的房间一旦被改造成共有房产，将无人看管。”张大伟说。

这座城市里堆满了豪华住宅

长期处于休眠状态的奢侈品市场也很危险。

北京的前王迪-夏佳胡同地块在这个炎热的夏天揭幕。南三环沿线的别墅项目命名为豫园镜月；平均价格超过1亿元的单户别墅北京庄园开门了。管家们不得不依靠排名任命、资产证书和被邀请的金钥匙“三码合一”来最终打开“庄园密码”；万科，一座老式别墅，位于东方十二海花园示范区，打出了“综合生活解决方案”的招牌；马良，位于东四环的一栋大公寓，也向外界发出了启动信号。

这些低调的奢侈品项目最近如雨后春笋般涌现。许多豪华住宅项目，包括世茂西山龙隐、红亭别墅、金夫四合院等。还向公众发布了他们的产品，并宣传了示范区、样板间等项目的推广，为以后的市场进入和店内顾客提前创造了一个氛围。

“作为多渠道、多方式的探索，改善供求矛盾是可行的，但不可能将其作为主流。”周济认为，商品房市场仍存在较大差距，目前市场存在更多的改善需求，限价房的数量不会对这些需求产生实质性影响。

今年上半年，北京楼市各类产品交易量前30名中，售出别墅1085套，售出豪宅1187套，单价“7万元以上”。剔除重叠项目，两者占新建商品房市场总成交量的25%(不含经济适用房如共有产权房)。据诸葛搜房统计，今年上半年，共售出21套豪宅，总价超过5000万元，部分豪宅单价高达7.4万元/平方米。

“随着房地产市场升级和完善的需求不断增加，别墅等豪宅逐渐从房地产市场的配套产品成为完善市场的主体。”思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅对《时代周刊》表示，财富的根源在于思维方式和抓住机遇的能力。作为房地产市场繁荣红利的收割者，塔吉克斯坦富人对冲风险和危机的有效方式仍然是资产。

以别墅为例，作为一种垄断资源的奢侈品，别墅因其特殊性和个性一直受到城市高端消费者的追捧。截至2018年6月30日，北京别墅存量为6881套，不足7000套。

2018年是近4年来房地产企业面临最大财务压力的一年。奢侈项目沉淀了大量资本成本，带着紧迫感抢占市场。北京地区尤为明显。今年5月14日，北京市委书记蔡琦接受《人民日报》采访时表示，北京作为首都，容易聚集各种风险，将继续采取有效措施，加强金融、地方债务和房地产市场风险防控，强化防范措施，积极应对，坚决守住不存在系统性金融风险的底线。

当豪宅涌入市场时，如何摆脱“复制”和“堆积”？一位奢侈品机构的人士分析说，北京房地产市场的高端客户与过去完全不同。他们的住房选择已经摆脱了传统的区位限制，北京的豪华项目甚至可能成为替代住房。这也意味着豪华住宅项目的竞争对手将遍布整个城市，而豪华住宅项目锁定这些财富阶层变得越来越困难。加强产品创新和创造差异化将是顶级豪华住宅项目在竞争中脱颖而出的利器之一。

“北京庄园严格的委任制度背后，是定豪别墅与顶级集团相互瞄准的产物。”快运集团相关负责人表示，他们可能会瞄准中国各行业的领军人物。

北京庄园是一个建筑面积比为0.6的别墅项目，以全配送、精装、单户为卖点。该交易员和于地产的相关负责人对《泰晤士报》记者表示:“我们将核实游客的资金，但我们核实资金的方式不是简单地看客户有多少存款，而是看客户目前居住的产品形式和购买体验。”

除了产品本身的设计，赋予项目文化内涵也成为奢侈品项目的焦点。例如，红亭别墅推出的十亿元别墅样板房注重艺术装饰；龙隐西山彰显中国园林的魅力。

能否顺利拿到预售许可证正成为这些豪宅企业的年度考验。从2017年的实际情况来看，很少有项目通过了“8万+线”，其中北京金茂大厦、华润昆仑和招商局印鉴的平均预售价格约为9.5万元，钟君天辰以13.5万元成为2017年的最高价格。

2018年豪宅价格的上限将达到多少？镜月茂源、茂源京西、北京庄园、太和金夫大院、一两马、葛洲坝(600068)中国大厦...他们都是“种子玩家”，有望在2018年获得最高的预售价格。

毕竟，这里有很多土地王项目。例如，葛洲坝中国大厦的楼面价格达到7.5万元/平方米，茂源镜月的楼面价格为4.6万元/平方米，茂源京西的楼面价格为5.36万元/平方米，宜良马的楼面价格为5.5万元/平方米。