深圳楼市半年报：新房跌了147元 二手房涨了

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很多外地的朋友经常问我，深圳楼市经过一段时间后是怎样的，因为自从深圳在2008年暴跌、2015年飙升之后，全国还没有反映出市场走势，大家都把深圳看成是全国楼市的风向标，深圳与全国同涨，只有深圳与全国同跌，才有下跌的希望。 深圳很特别，因为这里人少地少，房价也很稳定，恐怕不是大多数城市都能与之相比，但是深圳的一些现象可以被其他城市借鉴，比如区域分化。

今天，深圳壳牌研究院和乐友佳研究中心都在2018年上半年制作了深圳二手房的大数据。根据他们的报告，我总结了上半年深圳的房地产市场。

自2016年10月调控以来，深圳逐渐消化了政策的影响，市场对政策产生了免疫力。由于新房的价格限制，市场对位置好的新房非常着迷。二手房的调控仍在缓慢上升，但在过去的六个月里，已经出现了分化。核心地区的房价仍在上涨，而偏远地区的房价却在稳步下降。目前，深圳仍面临着难以解决的供需矛盾。

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新房价格在半年内下跌了147元

根据乐友佳研究中心的监测，2018年上半年，深圳市共批准预售房屋11545套，共售出房屋12804套，同比增长21.9%。每套住房平均价格为545万元/套，整体情况仍然供不应求。

截至2018年6月30日，深圳市一手住宅建筑库存面积为266.25万平方米，比2017年底下降21%。

2018年上半年，新房平均成交价格为54160元/平方米，半年内下降了147元/平方米。

如果我们想从规定中计算，深圳新房子已经成功地实现了21个月的下降，大约是2700元/平方米。不用说，技术手段。

价格限制也是事实，这就是为什么“5000万人蹲在角落里，200万人在雨中排队”的奇观出现了。

一个位置好、价格颠倒的新网站在被收购时将会赚到钱，这将会引起深圳人疯狂的创新。最典型的招商双封需要500万认购资金，近900人认购了167套房，华润城三期有200万认购资金，已造成5000多人震动700多套房。

然而，在偏远地区，如盐田、龙岗和平山，销售非常缓慢。我经常接到中间人的电话轰炸，催促我去参观房子。显然，寒冷和温暖是有区别的。

其他城市也是如此。在房地产市场的调控下，需求是有限的。中心区的房价是789万英镑，郊区是456万英镑。哪里有附加值和维持价值，哪里就更好竞争。好的房地产转移了有限的需求后，差的房地产就不容易卖了。

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二手房略有上涨

据深圳壳牌研究院统计，2018年上半年，二手房售出38，113套，二手房售出33，704套，分别增长15.1%和16.2%。

一是2016年10月，对“深八条”进行了一年多的规范，政策逐步消化；第二，过去一年房价相对稳定，第一次，2017年第四季度市场只需要住房变化和改善。

2018年上半年，二手房平均交易价格为57，297元/平方米，同比增长2.2%，同比增长5.4%。

与前几年相比，区间非常稳定，主要是因为2016年底调控功能显著，房价快速上涨势头得到控制，市场购买行为合理。

但是，价格仍然呈现出平稳上升的趋势，主要是因为二手房的交易成本与往年相比有所增加，如首付“再卖再买”、税费增加(三个价格统一后)，部分业主不愿出售，导致市场供求矛盾扩大，优质房价格有一定的上涨。

从上图可以看出，经过2016年10月“深八篇”等一系列调整后，深圳的价格仍在向上波动。如果你在一个月内观察它，它已经从2016年11月的最低点反弹，48840元/平方米。2018年6月，为59，531元/平方米。经过一年半的调控，二手房价格上涨了1万多元/平方米，但具体来说，

今年3月底出台的“三价合一”政策属于大利润的空，房价有所下降，但很快被消化，房价又略有回升。

从各区的成交价格来看，宝安、福田、南山和龙华仍然是最活跃的区域，而盐田和龙岗都在逐月下跌，表明市场交易非常不活跃，这与新屋市场的反应一致。

今年上半年，二手住宅单位的平均交易面积和总价中位数均有所下降。首先，它继续受到严格控制。第一次，普通住房的变化只是需要主导市场，更多的房子往往面积小，总价格低；第二，在“三合一价格”之后，购买成本增加，而物业在“浦宅线”的影响相对较小，交易有所扩大。

这也表明人们越来越买不起大规模的房子，而且总价的上限似乎已经达到了最高点，中位数很难超过350万。

从这幅图中，应用了我之前说过的一个现象，即存在两个层次的分化，低价和豪华房产增加，但中端房产减少，但变化不大。200万至300万套房产的交易量有所增加，其中大部分集中在盐田、罗湖和龙岗。总价很低，上车也很容易。500-1000万元的比重较去年略有下降，总体下降1.7%。这一部分主要是20世纪80年代以后需求的改善，其中很多已经改变，但暂时不能改变。未来需要新的购房者，他们将略微增加1000多万元

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供求矛盾

然而，深圳最大的问题是，人口的不断流入使供求矛盾难以解决，旧的需求被消耗，新的需求出现。

特别是经过这轮普遍上涨后，许多二线城市与深圳的房价差距越来越小，凸显了深圳的价值，而深圳的落户门槛较低，导致很多人转移户籍到深圳投资。

从上图可以看出，自2017年下半年以来，房价一直在上涨，业主不愿意出售，发布要约的意愿减弱，市场供求矛盾扩大。特别是今年，利率上升，交易税增加，所以业主不想公布报价。

最直观的是，购房者的购房决定比业主的短。具体来说，今年上半年，买卖双方的交易周期缩短了，买方平均38天，业主平均103天，这是一个很大的差距。

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居民杠杆

深圳人善于利用杠杆买房。对于绝大多数深圳买家来说，“他们可以借尽可能多的钱”，“他们可以借尽可能多的钱。”他们甚至认为适当的月压力是自己奋斗的动力，这是不可或缺的。

从2010年上半年到2018年，购房贷款的比例逐年增加，现在是93%。

然而，在去杠杆化背景下，2017-2018年的贷款比率与2015-2016年相比大幅下降。

2018年上半年，平均贷款率为60%，平均贷款额为231万元，与去年持平，高于2016年底。

与2016-2017年相比，上半年月平均还款额略有增加，主要原因是抵押贷款利率上升，65%的人月还款额在5000至15000元之间。

乐友佳研究中心在2018年上半年对深圳二手房买家进行了相关分析。数据显示，72%的人只需要购买自己的住房，其次是改善自己的住房，投资者约占11%，总体比例相对健康。

已婚买家仍是房地产市场的主要购买力，占75%。单身人数占20%，与2017年全年相比，这一比例再次上升。

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市场预测

壳牌研究院认为，深圳的营业额将在今年下半年稳步增长。

首先，市场对政策的“免疫力”正在提高。2016年底，“深八篇”持续了一年多，市场已经接受或消化了政策的初步调整。2018年，"三合一价格"和抵押贷款利率的上升影响期很短，目前只有部分购房者和物业受到了很大影响。

第二，自置居所的需求和市场前景后的总潜在需求正在增加。2018年上半年，交易表现“良好”，新需求稳步增长，达到“小高点”，为下半年市场发展提供支撑。

三是上半年市场表现好于去年同期。性价比高的二手房和高质量的新房都赢得了购房者的青睐，市场预期也逐渐提高。

但是，在监管不放松的情况下，市场分化继续存在，一些没有卖点、价格过高、比同一地段的新房价格更高的二手房变得更难出售，甚至可能被忽视。因此，预计下半年整体成交量将稳步上升，但也存在差异。

壳牌研究院认为，下半年的交易价格将继续小幅波动。

首先，价格和营业额同步发展。在过去的两年里，深圳的二手房价格也经历了一些波动，但没有出现持续下降的趋势。在调控的初期，市场一直在观望，成交量大幅下降，业主的心理价位有所松动。然而，在成交量稳定后，价格“从稳定转向上升”。

其次，在2018年上半年，由于购房门槛和成本的提高，业主不愿意出售的情况增加，供需矛盾扩大(房价比超过3)。例如，“三合一”后，一些地区对“普通住房”的需求不足。

第三，市场经历了去年的“低温市场”，局部和周期性的活动，增强了市场信心，增强了业主的心理价格，并保持上市价格上涨。尽管市场的总体供需矛盾正在扩大，业主的价格也很稳定，但购房者并没有惊慌失措，追逐高价购买，而是在买卖双方之间展开了一场博弈。

我想是这样的。就需求而言，目前处于调控期，因为限价令是购买新房的时间。如果你买不到价格低廉的房地产，那么买新房子比买二手房更划算。毕竟，新房子更有附加值。当然，没有选择选择二手房和远离旧房子。

例如，今天在深圳，龙华金恒利开始认筹200万元，却一无所获。因为登机的问题，很多人认为有风险，但是风险和收益是成正比的，而且有2万英镑的差价。我认为，出于需要，你可以闭着眼睛买它，程度是确定的，你可以建造它。因为是内部的，早晚有一两百万的差价，你去哪里打工赚这点钱？不管它是否值得，明天，我们将知道有多少人已经订阅了它。对于160套房子来说，只要有500人认购，就意味着喷洒，这是买家认可的。