融资难度加大 房企暗战机构排名榜

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对于房地产企业来说，寻找资金已经成为一个普遍的问题。

2018年初，在多个监管机构共同推动去杠杆化的情况下，该政策加强了对房地产行业的信贷控制。随着寒潮的到来，领先的房地产企业仍有喘息和回旋的空间。对于中小房地产企业来说，融资紧缩将直接导致其债务压力和业务受阻。

边缘化的中小型住房企业

今年以来，房企逐步感受到融资渠道的紧缩，融资难度和成本的增加给房地产企业尤其是中小房企所在的财务部门带来了压力。“融资和借款是今年房企的重中之重。在许多情况下，有必要考虑公司的财务状况和行业状况。”广州市中小房企财务部一位负责人告诉《时代周刊》记者。

在过去的一年多时间里，监管部门对房地产行业的融资进行了多轮调控。在融资环境紧张的背景下，银行体系和金融机构正在加强对住房企业的差别待遇。

中信建设的分析师陈申告诉《时代周刊》记者，所有渠道都加强了对目标的优胜劣汰。虽然领先的房地产企业负债率相对较高，但融资渠道相对顺畅，资金充裕，空回旋余地相对较大。然而，中小房企的情况不容乐观，不断受到龙头房企的挤压。

根据天丰证券对44家不同类型房企的研究报告，2018年第一季度，龙头房企和大型房企融资活动的现金流量仍保持较大规模的净流入，分别比去年同期增长6.25%和7.34%，而中型房企融资活动的现金流量为负值，而小型房企融资活动的现金净流入大幅下降，仅为去年同期的27%。

不同规模住宅企业的融资成本也存在显著差异。6月29日，万科发行了规模为20亿元的超短期融资券，利率仅为4.25%。然而，荣盛发展(002146)5月发行的2018年第三个非公开定向债务融资工具的利率已达到7.3%。

通策研究所所长张宏伟告诉《时代周刊》，中小房企的平均融资成本已经达到12%-15%，而大型房企的融资成本基本在8%-10%之间。

“作为一个中小房企，我公司基本上无法在四大银行贷款，只能找利率较高的商业银行。”李志(化名)，一个中小房屋公司的内部人士，告诉时代周刊记者。

自今年年初以来，有很多关于贷款开发和暂停的传言。同时，信托主导的非标准业务也受到严格限制。房屋的渗漏与整夜的雨同时发生，海外融资的水库在不久的将来也开始收紧。6月27日，国家发展和改革委员会表示，将合理控制外债总量，优化外债结构，有效防范外债风险。

从这个角度来看，现在可以选择的融资渠道非常有限。改变轨道，寻求新的融资方式已经成为房地产企业的生命线。

“公司的融资结构将不再侧重于贷款和信托，公司债券的发行也在计划之中。在公司内部，上市计划已逐步展开，基金部新挖了两名高管，他们之前分别担任过基金经理和投资顾问。”李志表示，部门结构将相应调整。目前，财政部仍处于财务管理之下，稍后将成立一个财政部运营中心，将财政部、抵押部和土地开发部进行细分。

销售支付和企业融资是房企获取流动资金的主要方式。除了在资本市场寻求各种融资渠道外，房地产企业也在通过促销来抽回资金。李志透露，银行很难放贷，开发商不得不急于出货。当公司最快的时候，需要三个月才能拿到预售证书。

薄利多销和量价也成为李智公司的销售策略。李志举了一个例子:“增城的房地产大约在2万到3万之间，我们公司卖了大约1.5万，希望能多卖一些。”

值得注意的是，该行业中、下游的公司仍渴望规模。李志说:“该公司2017年的销售额约为200亿元，但它也设定了在三年内达到1000亿元的目标。”“现在公司的一切都是以销售为导向的，土地开发部的同事们不敢放过任何拍地的机会，而其他创新领域的商业公司却没有时间去打理。那是在明天之后。”

房屋公司的名单被列为捷径

资金链是住宅企业运营的重要生命线。2018年越来越多的房地产企业面临融资问题，最大的问题在于资质不合格。陈申说，金融机构确实有一个"白名单":行业排名、发展经验和信用记录都是重要的考虑因素。其中，行业的规模和排名非常重要，这给最终的中小住宅企业带来了很大的压力。

规模不是一夜之间升级的，但是如何在短时间内升级行业排名来解决融资问题呢？一些融资需求大的中小房企开始寻求捷径，购买一个或几个排名成为主流选择。

上述房企的财务部负责人向《泰晤士报》记者承认，他们公司今年在排名机构上花费了约100万元。

“对于银行和信托机构来说，现在一个严格的要求必须是进入前100名的房地产企业，而且当它们进入前100名时，它们可以按照规定发放贷款。最后，哪一个列表是前100名，要求不高。”中原地产研究所首席分析师张大伟告诉《时代周刊》，该行业没有统一的排名标准。

截至7月1日，四家房地产研究机构公布了上半年的销售业绩。据《时代周刊》记者报道，前十名的结果在所有主要榜单中基本相同，而后十名的排名在所有四个榜单中都不同。

鉴于房地产企业的数据列表存在差异，《时代周刊》记者致电其中一家研究机构，相关工作人员表示，每家机构都有自己独立的评价指标体系，侧重于不同的指标，所以结果是不同的。据一位业内人士告诉《时代周刊》记者，由于业内百强企业之间的激烈竞争，一些房地产企业也挤在了竞争名单中。