7月重点城市楼市调控 现收紧信号

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■我们的记者张一鸣

今年7月，一些房价涨幅最大的城市相继出台了收紧调控政策，杭州、东莞等二线城市率先启动了房地产市场调控，今年下半年可能会出现分化。

7月2日，广东省东莞市发布了《关于进一步加强商品房预售(销售)管理的通知》，明确了商品房销售价格和销售监管的要求。同一地区新建房屋三个月内价格涨幅不超过10%，精装修费用不超过每平方米2000元。

同日，杭州市下发《关于进一步明确公开出售商品房公证摇号有关要求的通知》，进一步加大了公开出售新建商品房公证摇号向“无房户”倾斜的力度。

上半年东莞和杭州是房价涨幅居前的两个二线城市，其中上半年东莞房价涨幅超过10%，上半年杭州楼市持续升温，6月份成交量达到三年来最高值。在几个新网站上，一万人摇出了彩票，数千万套豪宅被抢购一空。

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国经济时报》采访时表示，杭州是二线城市中人口增长最快的城市之一。房地产市场供求结构紧张，信贷政策宽松，房价有望上涨。限价造成价格反转，这进一步扩大了需求，并导致一些投机性需求进入市场。

进入6月份后，房地产市场交易活跃的城市很多，尤其是宁波、南京、成都、杭州等城市，武汉市场也表现出明显的稳定态势，环比增幅明显。

张大伟指出，2020年上半年大多数城市的房地产市场同比增长并不乐观，1月至6月的数据持平或至多略有增长。然而，从5月到6月的大部分数据都显示出明显的增长。

壳牌研究院表示，随着上半年户籍制度改革的深化，各地进一步加大了人才引进力度，为各地带来了新的购买力。

根据壳牌研究院的数据，在链家18个城市的重点二手房中，3-4月份60套以下的新房成交量比1-2月份增长了236%，增速高于其他地区。刚进入市场后，需求接力有所改善。从5月到6月，18个重点城市120套以上大面积房源交易量从3月到4月增长38.6%，增速比60套以下小面积房源增长14.2%。

土地市场已经显示出停止下跌和稳定的趋势。今年上半年，全国住宅用地周转量约2.46万亿元，规划建筑面积7.17亿平方米，分别下降0.9%和18.5%。壳牌研究院分析师表示，土地市场在推动房地产市场复苏、稳定市场健康发展方面发挥了作用。从区域来看，由于国家级规划的有利刺激和积极的土地供应意愿，长三角地区的恢复速度领先全国，苏州和南通的规划建筑面积增速保持在40%以上，容积率和价格增速居全国前列。

壳牌研究院预测，今年下半年，重点城市二手房市场的分化将继续加剧，核心城市的供需将更加旺盛和可持续。此前被抑制的需求可能会在今年下半年释放。预计下半年重点城市二手房市场整体成交量将持平或略有上升。新住房市场的修复过程已经基本完成，第一季度积压的需求已经逐步释放。随着疫情过后投资环境逐渐稳定，需求方也将重新分配资金。预计下半年市场不会继续大幅上涨，市场总量也不会大幅下降。

自我国开始实施“一城一策”的楼市调控政策以来，地方政府的调控政策已成为楼市调控的风向标，地方政府根据当地楼市的变化出台或放松或收紧调控政策。《中国经济时报》记者注意到，疫情爆发后，北京、上海和深圳这三个核心大都市的反弹和恢复力有所不同，其中深圳的同比增幅最明显，而上海几乎持平，而北京的同比增幅仍有所下降，7月份首次调整政策的城市出现在上海和深圳。

张大伟强调，2020年上半年，房地产调控将主要基于宽松的刺激政策，包括各种人才政策、安置政策和“一日游”的宽松政策等。自2020年7月以来，一些城市的房价明显上涨，并开始收紧。到目前为止，以东莞和杭州为代表的紧缩政策只刺激了房地产市场，因为它们只调整了彩票和限价政策，而没有影响市场的购买杠杆，效果有限。如果作为房地产市场核心政策的信贷政策没有改变，房地产市场将继续保持高位运行。

壳牌研究院的分析师认为，今年上半年房地产市场明显复苏，疫情对销售方面的短期影响正在消退，一些城市经历了大幅波动。然而，市场复苏并非来自政策的直接刺激，而是来自滞胀预期下的资产配置需求，因此不能判断市场已经全面好转。仍有必要观察疫情的长期影响，我们对下半年的市场持谨慎乐观态度。