2017年中国楼市：挑战与机遇并存

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2017中国经济展望-房地产市场，本报记者王松才

对于房地产市场来说，2016年是跌宕起伏的一年，过山车市场让整个行业惊叹不已。那么，2017年中国房地产市场将呈现什么样的趋势，将面临什么样的挑战和机遇？

面临多重挑战

纵观世界经济发展趋势，历史总是惊人地相似。定期波动是经济运行的基本特征。经济危机的根源是经济的周期性波动。在全球贸易一体化的大趋势下，国家间经济危机的同步性越来越明显。从近几十年经济危机的周期性来看，第一次石油危机、第二次石油危机、第三次石油危机、1997年的亚洲金融危机和2008年的全球金融危机已经成为十年经济危机的“魔咒”。

同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟认为，首先，世界已经到了接近十年诅咒的时间点——2018年。在当前欧债危机尚未解除的背景下，“英国退出欧盟”、“意大利公投”等黑天鹅事件接连爆发。受美元走强影响，新兴经济体面临货币贬值、资本大规模外流、国际储备减少和外债增加等挑战。

从历史上看，当美国面临经济过热或通货膨胀的风险时，美联储的货币政策通常转向紧缩，联邦基金利率和国债收益率趋于上升，美元指数走强，国际资本返回美国国内市场，导致全球资本短缺和利率上升。美联储2017年至2018年的加息可能是潜在经济危机的导火索。

在未来一至两年内，中国房地产市场仍将面临底部的局面。根据m

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增长率差异与房地产市场调控的关系可以在2016年7月判断

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增长率差异处于较高水平，然后各城市的房地产市场紧缩政策集中，然后在2017年下半年，m

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增长率的差异将处于较低水平，此时商品房市场的成交量和价格将较低，房地产市场可能进入触底期。

对于房地产企业来说，他们在未来一年还将面临贷款赎回的压力。2015年“330新政”后，在信贷政策相对宽松、利率下调的市场背景下，房企通过“增加杠杆”寻求市场扩张。2015年下半年将成为房企“增加杠杆”的集中时间点。由于“杠杆式”住房企业的资本周期一般约为2-3年，也就是说，2017年下半年将是这些“杠杆式”资金集中和到期的时候。随着时间的推移和调控的深化，金融机构将加强对房企的“风险控制”，并将采取一些“降低杠杆”的措施。

届时，银行等金融机构将通过严格执行贷款企业标准、降低企业信用评级、降低抵押贷款利率、甚至停止贷款等方式，对“风险”住房企业或项目进行“风险控制”，以防止房地产市场违约，控制自身的坏账率。2017年，当市场进入房地产政策调控期时，房地产市场的需求受到抑制，开发商的去融资速度下降。由于2016年短期贷款到期，2015年年中贷款集中赎回，开发商将在2017年下半年至2018年集中赎回贷款的压力。

2017年，房地产市场还将面临购房者偿还资金的压力。在房地产市场的火热状态下，投资者和投机者通过“附加杠杆”(首付贷款、二次抵押贷款等)购房。)，使一些能力不足或想利用投机的人能够获得住房融资。据相关研究显示，一线城市和核心二线城市投资和投机买家的集中进入时间将在2015年下半年左右。投资者配置资金购房的前提是房价持续上涨。一旦房价下跌，投资者放弃房屋违约的可能性就会增加。如果房价下跌超过10%，一些投资者和投机者将资不抵债，这是一个高概率事件。根据房地产市场的调整周期，违约期可能发生在一年半至两年后，即违约情况可能发生在2017年下半年至2018年，届时集中违约的投资者、投机买家以及由此产生的连锁反应可能会产生巨大的负面影响。

张宏伟认为，如果这些问题集中起来，中国房地产市场将面临深度调整。

机遇和危机并存

尽管今年中国房地产市场出现了危机，但一切都有两面性。虽然危机存在，但机遇也存在于市场中。

张宏伟表示，2017年至2018年上半年，各城市商品房交易量同比增长周期的下一波低谷期大多集中在2017年至2018年底，商品房交易价格同比增长周期的下一波低谷期大多集中在2017年至2018年底。市场将处于深度调整期，这对房地产行业来说将是一个艰难的挑战，但深度调整后，意味着新一轮的市场机遇将会到来。

2018年，为了提振宏观经济，楼市“救市”的旗帜可能会再次升起。到那时，房地产市场很可能会出现新的上行周期。

此外，房地产企业还将迎来土地收购和营销的窗口。尽管2017年下半年和2018年处于房地产市场的底部，但住房企业仍有机会。商品房销售价格的底部意味着征地窗口期的到来。当商品房销售价格处于低谷时，市场冷，房价下跌。房企应化危机为机遇，积极把握土地布局，严格控制征地后的启动和销售速度。当市场回到顶峰时，企业也将通过房价上涨获得利润。

数据显示，从房企商品房销售金额前10名的门槛来看，2014年房企商品房销售金额前10名的门槛为658亿元，2016年1月至11月，房企商品房销售金额前10名的门槛达到804亿元，反映出房地产市场规模正在逐步扩大，市场集中度接近大型房企。

张宏伟认为，当房地产市场遭遇寒冬时，可能是品牌房地产企业逆势发展、实现规模扩张的契机。根据2016年1月至11月房地产企业商品房销售总额，2016年万科、恒大、碧桂园商品房销售总额预计将达到1.1万亿元左右，占全国行业市场份额的12%-15%，市场集中度越来越高。

随着房地产市场进入下半年，2017年年中进入新一轮的市场调整，房地产市场的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产行业或被收购，这将成为综合竞争力较强的房企逆势发展的契机，尤其是大型品牌房企，在下半年的房地产市场将继续“大鱼吃小鱼”、“快鱼吃慢鱼”，以增强其在行业中的规模优势。