100万房贷102万利息！银行真是义务劳动还是骗人?

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最近，一些金融媒体报道称，银行按揭已成为鸡肋，它只是自愿劳动，而不是提高利率。

对于客户来说，30年按揭，100万贷款，等额本息还款法，还款总利息为102万元，已经超过本金100万元！

这是银行所说的强制劳动，还是谎言？

抵押贷款利率远高于银行的平均资本成本

自2017年以来，中国主要城市的抵押贷款利率迅速飙升。从今年年初开始，银行能够以15%的抵押贷款利率借款，然后以10%和9.5%的抵押贷款利率借款。其中大部分在头两个月已经提高到基准贷款利率。

最近，中国主要城市的抵押贷款利率进一步上升，新应用的基准利率很难得到基准贷款利率。大多数银行已将抵押贷款利率改为1.1倍左右，一些银行已开始执行1.15倍或1.2倍的基准利率，一些紧急抵押贷款业务已达到1.2倍甚至更高的基准利率。

面对快速上升的抵押贷款利率，银行之前的基准抵押贷款利率是在赔钱吗？

所有主要银行都有年度报告数据要核对，银行也公开披露了平均资本成本。根据基准抵押贷款利率或1.1倍的利率，银行是否有盈利空可以从银行的年报中得到相关数据。

根据中国最大的银行中国工商银行2016年年报，该行16.88万亿存款的平均利率为1.53%，同业及基金内其他金融机构的存贷款平均利率为1.71%，发行的债务证券平均利率为3.35%，20万亿总计息负债平均利率为1.6%。

由于银行存款基准利率自2017年以来一直没有调整，工行平均利率即使在2017年有所上升，也不会有太大的上升。与当前5年期贷款利率4.9%相比，1.6%的平均利息成本仍远低于当前利率。

工行等大银行的资本成本较低，全国性股份制银行和城市商业银行的资本成本普遍高于工行。《中国基金报》分别选择了上海浦东发展银行(60万股咨询股)和南京银行(60.1009万股咨询股)。

上海浦东发展银行公布了五种存款的平均利率，其中企业定期存款的平均利率最高，达到2.57%，储蓄定期存款的平均利率为2.23%。即使我们只看定期存款利率，上海浦东发展银行的平均存款利率也远低于基准的五年期贷款利率。

南京银行的平均利率确实更高。各类计息资产和负债的平均利率为2.36%。其中，储蓄定期存款利率最高，达到3.63%，其次是债券发行利率和央行贷款利率，分别为3.52%和3.01%。

根据南京银行的平均债务利率，即使自2017年以来有所上升，也将明显低于五年期定期存款的基准利率。

从另一个角度来看，银行的利润仍然保持在一个非常高的水平。尽管2016年和2017年第一季度，银行净利润的增长放缓了很多，但仍在增长。

2016年，各大银行的总净利润仍有几万亿元。说抵押贷款业务是银行业务中最大的贷款业务之一，是自愿劳动，有点“言过其实”。

新吸引的资本成本太高

抵押贷款业务的边际收益直线下降

然而，如果将吸引新资金的成本与基准抵押贷款利率相比较，银行抵押贷款业务的边际收益确实大大降低了。

一些银行在考虑抵押贷款业务时，并不是从银行平均资本成本的角度来考虑，而是从新获得资本的成本和新贷款的利率来考虑。

对于国有股份制银行和城市商业银行来说，它们大多是银行间资金的存取方，也就是说，它们需要从其他银行、保险或货币基金借款。

上海银行同业拆放利率(shibor)(601229)是目前机构贷款的基准利率，在过去的六个月里大幅上升。以三个月期品种为例，六个月前利率仍在3%左右，现在接近4.7%。

与此同时，1个月期和6个月期shibor利率分别升至4.43%和4.48%，6个月前分别约为3%和3.1%。

从这个角度来看，银行的同业拆借利率在一个月或更长时间后已经大幅上升，再加上管理成本，坏账等因素可能很少。银行按揭五年以上的基准利率是4.9%，这真的让银行没有钱赚。

综上所述，银行按揭业务是否赚钱，是否是自愿劳动，不能一概而论。

从平均资本成本来看，即使在基准抵押贷款利率下，当房价没有大幅下跌，银行抵押贷款业务的整体质量非常好时，银行的抵押贷款业务也是非常有利可图的。

从新增资本成本或边际成本的角度来看，目前的资本利率较高，以利率较高的新借款作为基准利率或1.1倍的利率(4.9%或5.39%)来增加银行利润是不划算的。