资金价格全线上涨 房企境内外发债规模更替

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对于房地产等资本密集型行业，融资环境的变化将使房地产企业迅速改变融资方式，其中a+h上市房地产企业具有比较优势。

分析师指出，2017年房地产企业资本成本上升的可能性很大。这可以从第四季度债券融资情况看出。

根据中原房地产市场研究中心的数据，在房地产市场进入深度调控后，房地产企业的债券融资总额在三个月内只有1100亿元，比第三季度的3480.7亿元下降了68.4%。此外，12月份发行的债券利率在4.2%至5.5%之间，高于此前9月份的4%。住房企业的融资总量也在下降。

中原地产首席分析师张大伟认为，住房企业的融资困难正在增加。2016年，房企通过各种渠道获得低价资金，其中债券是价格最低的资金来源，年底两个月内发债难度加大，这将大幅提高房企的资金价格。

这导致同期海外房地产企业发行的美元债券规模和利率双双上升。据统计，去年12月，40家典型房地产企业中有10家完成了外币融资，其中9家是a股+h股的房地产企业。虽然国内银行贷款是上市房地产企业的主要融资方式之一，但2016年12月房地产企业贷款总额达到88.03亿元，比上个月下降24.05%。

总的来说，海外融资变得越来越困难。一旦内地债券融资压力加大，将明显加大房企的融资压力。

住房融资变化

2016年，房企融资形势大起大落。据中原房地产市场研究中心统计，2016年，房企融资额度达到11376.7亿元，也是历史上首次突破1万亿元。去年7月，房企发行了1223.76亿元债券，8月份筹集了1096.53亿元，但年底出现了一个大转折。12月，房企债券融资仅126.7亿元，降至全年最低点。

与此同时，住房企业的融资渠道和方式也发生了重大变化。同一次政策咨询2016年12月40家典型房地产上市企业融资报告(以下简称报告)指出，2016年12月，房地产上市企业融资活动增加，融资渠道多元化，各渠道融资额度大幅调整。当月国内再融资成为最重要的融资方式(42.36%)。

本报告披露的其他主要融资方式包括境内银行贷款(占12.26%)、境外债券发行(占10.50%)、中期票据(占7.55%)和境外银行贷款(占4.58%)。

同政策咨询研究部主任张宏伟指出，2017年初，房企发债规模和数量大幅萎缩，利率回升；与去年9月前相比，以美元为主的渠道融资规模明显扩大。

2016年12月，美元融资20.36亿元，约141.49亿元，是11月的10倍。报告显示，在40家典型上市房地产企业的监测样本中，10家房地产企业在12月份完成了外币融资，其中9家在香港上市或a股+h股。

年初以来，美元债券市场已有五家房企相继发行了总规模为20.35亿美元的美元债券，全部为高级票据。换句话说，房企面临提前赎回资金的压力。

据分析，在经历了2016年10月和11月的相对“低潮”后，作为回报，房地产企业已经悄然进入美元债券市场，成为发行淡季的主要发行力量。

从2016年12月下旬开始，合景泰富、当代地产、幻想曲、龙光地产、徐汇控股和万科在2016年最后三周共发行债券15.85亿美元。算上上个月初发行的1.75亿美元的融信债券和3.5亿美元的碧桂园债券，12月份的月发行量达到21.1亿美元，远远超过11月份发行的两种债券的总额5亿美元。

除了美元债务，一些房地产企业还抛出了债务融资计划。如阳光城(000671，Buy)、华夏幸福(600340，Buy)、金科有限公司(000656，Buy)等房地产企业参与的其他方式的债务融资计划不超过449亿元，包括短期融资券、超短期融资券、长期中期附权票据(永久中票)等。

资本成本正在上升

自去年年底以来，投资者一直在寻找在海外发行美元债券的房地产企业。例如，中国奥林匹克公园发行了2020年到期的美元债券，融资规模为2.5亿美元，认购10次。

许多房地产企业获得了高额认购，但事实是美元债券的利率已经上调，这引起了投资者的关注。例如，中国奥林匹克公园发行的两年期美元债券的利率为11.25%，时代地产的利率高达12.625%。

据《报告》称，截至2016年底，大多数房企和银行的信贷和债券发行额度受到限制。一些房地产企业转向海外渠道(仍偏好债务融资)，而一些房地产企业寻求子公司的股权融资。虽然非上市子公司引入股权投资程序比上市实体增加融资更方便。但就融资成本而言，一般来说，股权融资的成本无疑会远远高于债务融资。

加上近期全国许多城市房地产市场的调控和人民币汇率的波动，境外融资的难度随着内地融资渠道的缩小而加大。

与以往的控制周期相比，房地产企业融资的变化是迅速和决定性的。根据张大伟的分析，从地方楼市调控的角度来看，预计房企的资金将继续承压。在这种情况下，发行债券等渠道可能会继续收紧。对于房企来说，在未来的6-9个月内，他们可能会面临越来越多的资金问题，因此他们也需要加快销售速度和提取资金。