上海规范企业购房 打击空壳公司炒房

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7月2日晚，上海市住房和城乡建设委员会发布了《关于规范企业购买商品房行为的暂行规定》(以下简称《规定》)，进一步规范了企业购买商品房行为，成为继Xi、杭州、长沙之后的又一个重点区域。据《中国证券报》记者报道，监管的主要原因是房地产投机者注册公司购买房地产。这些公司大多规模较小，名下只有房地产，公司通过股权交易进行转让，这变相降低了交易成本，并造成供应短缺的假象。

打击空空壳公司房地产投机

根据规定，从7月3日起，企业必须符合以下条件:成立时间达到5年，本市累计纳税达到100万元，从业人数达到10人以上，且企业已按规定缴纳社会保障和公积金5年(缴纳500万元以上的企业除外)。同时，企业购买商品房的交易期限也从“满3年”增加到“满5年”。

诸葛房产搜索首席分析师陈雷对《中国证券报》表示，上述调控思路与限购政策是一致的，限购政策旨在抑制投机需求。在需求方面，市场进入门槛已经提高，一些购买资格被搁置，整体需求已经下降。在供应方面，重新上市的时间延长，一些房屋不能列为有效供应，二级市场的供应减少。

除上海外，自6月底以来，Xi、杭州、长沙等地区相继出台了限制企事业单位购房的政策。据《中国证券报》记者报道，与个人相比，以企业名义购房需要在持有期间缴纳房产税，在转让过程中还要缴纳更高的税费。然而，在限制销售期内，以股权交易形式进行的买卖，不进入家庭，可以大大降低交易成本，从而吸引许多投机者。

“由于注册新公司进行房地产投机的行为很多，空在空壳公司购买房地产后，房地产成为这类企业的唯一资产，从而可以以股权交易的形式转让公司，降低部分交易税费，使企业购房成为投机行为。上述政策的出台无疑将起到抑制作用。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。

搬到三个四层城市

面对日益紧张的监管环境，房地产开发商采取了向环中心区域转移的政策，许多房地产企业已经向三级和四级城市转移。这一现象在以上海为中心的长江三角洲地区也很明显:由于土地出让减少、房地产价格限制、监管收紧等因素，2018年以来，上海楼市整体供需出现下滑，上海周边地区成为众多房企争夺布局的焦点。

根据平安证券研究报告，苏州和嘉兴在上海周边的房地产企业布局中更为突出，因为它们离上海的通勤时间最短，可以有效满足“两城”居民的需求。此外，苏州本身具有强大的经济实力，城市本身对人口流入有很强的吸引力；嘉兴在购买成本和购买限制政策方面具有比较优势。

在企事业单位购房的人主要分为以下三类:一是不合格的购房者通过注册空空壳公司达到炒房的目的，形成供不应求的假象；第二，在购买企业和机构后，它们被视为投资性房地产，这在上市公司中更为常见；第三，企事业单位的正常需求。

据业内人士称，上述监管政策对第一类影响较大。与第一类相比，第二类购房者的投机性稍弱，因此他们不能交易股票。然而，不断上涨的房价可以提高业绩。