一年涨了9.1％ 新加坡出辣招降温楼市

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[摘要]这一疯狂购房的场景发生在新加坡政府实施新一轮楼市调控政策的前一天晚上。在全球最热的房地产市场之一，政府试图实施一轮无情的调控政策来降温。

《时代周刊》记者梁

7月5日晚上11点，新加坡后港区的一套样板房挤满了人。在展厅外面，看房子的人像蛇一样排队，在另一层有很多停着的车辆。

睁大眼睛的房地产经纪人正争先恐后地在人群中寻找失去的客户，而汗流浃背的银行家正忙着向那些需要贷款的人分发各种表格。

作为一名房地产买家，42岁的爱德华·林(edward lim)事后平静地回忆道:“这里就像一个湿热的蔬菜市场，只是卖的不是鱼，而是一套价值100万新加坡元(约合人民币490万元)的公寓。”

这种疯狂购房的场景发生在新加坡政府实施新一轮楼市调控政策的前一天晚上。在全球最热的房地产市场之一，政府试图实施一轮无情的调控政策来降温。

然而，据《南华早报》报道，与东京和香港等其他亚洲顶级市场一样，新加坡房地产需求仍在上升，政府开出的任何苦药都只能暂时抑制市场。

提高印花税，收紧贷款

7月5日，新加坡货币当局、国家发展部和财政部联合宣布，新加坡将把额外买家印花税税率提高5-15个百分点，并收紧贷款限额。这项政策将从7月6日开始实施。

据新加坡政府称，这项措施旨在为房地产市场降温，并使价格上涨与经济基本面保持一致。根据公告，在利率上升和住房供应强劲的情况下，如果不加以控制，不断上升的房地产价格可能导致市场不稳定的调整。

新加坡《联合早报》报道称，这意味着新加坡公民购买第二套住房的额外买家印花税将从7%提高到12%。购买第二套或更多住房的永久居民和购买第三套或更多住房的新加坡公民现在向购房者支付15%的印花税，这大大高于以前的10%。据报道，外国人购买房屋所支付的额外买家印花税已从15%提高到20%。

据彭博社报道，面对2010年初飙升的房价，新加坡出台了一系列调控措施，成功遏制了房地产市场的“大火”。现在，随着房价再次上涨，当局正试图重复这一壮举，这也是最严重的一次。

作为亚洲的金融中心之一，新加坡的房地产市场一直很受欢迎。特别是自美国实施量化宽松政策以来，在全球低利率的影响下，海外买家纷纷涌入新加坡房地产市场。然而，出于对房地产市场过热的担忧，新加坡政府在2009年开始对住宅房地产实施限制，包括政府规定借款人每月的按揭还款金额不得超过其收入的60%，以及对房屋交易征收高额印花税。在采取调控措施后，新加坡的房价在2013年达到峰值，然后开始连续几年下跌。

新加坡政府此前多次表示，不会放松自2009年以来实施的调控措施，他们担心一旦放松，可能会导致房地产泡沫的复苏。然而，去年3月，新加坡政府突然宣布将降低印花税税率，随后又放松了一些贷款限制，这使得新加坡房价从去年第三季度开始再次上涨。

根据官方数据，去年私人住房价格上涨了9.1%，截至6月份的三个月里上涨了3.4%。

对此，新加坡财政部、国家发展部和新加坡货币当局5日晚发表联合声明，称新加坡房价在过去一年中快速上涨，可能在不干预的情况下脱离经济基本面，给房地产市场的稳定带来风险。

国家发展部部长黄训才说:“我们应该避免激烈的市场调整，因为这可能导致市场失衡。因此，我们现在正在采取行动维持一个稳定和可持续的房地产市场。”

过去亚洲房地产市场的一个模型

房地产市场的突然调控引发了外界的复杂反应。

批评家认为政府的措施过于严格。新加坡房地产开发协会在上周的一份声明中批评了政府的举措，称最新一轮的降温措施“不合理”。基金公司zacd Group的执行董事尼古拉斯麦(Nicholas mak)表示，对于一年来几乎没有复苏的房地产市场来说，这些政策是“苛刻的”，就像“扼杀摇篮中的婴儿”。高纬环球研究部高级主管李表示，由于新加坡房价在过去两个季度仅上涨了3%以上，她认为政府此时推出新政“为时过早”。但与此同时，她表示，市场已经担心政府可能出台新的调控政策，因此新的调控措施可能不会太令人意外。

然而，有许多支持者在房地产市场监管当局。kgi securities分析师Joel ng表示，这是一个信号，表明政府“对管理房地产市场很认真”。据星展银行称，这些措施标志着“当前整个房地产市场周期”的结束。

事实上，新加坡作为“亚洲四小龙”之一，其房地产市场体系一直被其他亚洲国家树立为典范。

新加坡的住房分为经济适用房和商品房。1964年，新加坡正式推出“居者有其屋计划”，并成立了住房发展局，帮助居民提供公共住房。然后在1967年，新加坡出台了《土地征用法》，逐步将土地收归国有，强行征用土地，并免费分配给住房开发局。在新加坡，住房发展局是唯一经授权的经济适用房管理机构。政府负担得起的住房由住房发展局投资建造，以低价出租或出售给中低收入群体。这种经济适用房被称为“公寓房”。

根据官方数据，住房管理局自成立以来已建成100多万套公共住房，而2015年新加坡总人口仅为553.5万。此外，当局还规定了一定比例的建筑数量(约80%为经济适用房，其余20%为商品房)，以确保居民的基本住房需求，保持整体房价稳定。相对较低的房价吸引了许多海外购房者——包括大量中国人。

据新加坡城建局统计，2012年至2014年，新加坡大部分房地产项目约有30%是海外客户，其中中国买家约占海外买家的30%，超过马来西亚成为新加坡最大的外国买家。

残酷而正确的方法

然而，自去年以来，新加坡房价飙升背后还有更复杂的因素。

房地产咨询公司国际房地产咨询公司的首席执行官Ku·斯威永说，尽管房地产市场受到监管，但新加坡经济的前景看起来越来越暗淡。日益加剧的全球贸易战可能会削弱新加坡的经济，因为新加坡的发展取决于全球贸易的健康发展。所有这些都意味着新加坡元不稳定，可能会提高当地银行的利率。

“随着利率的上升和空购买率的提高，以前依赖租金收入的投资者将意识到他们的投资现金流很弱，在可预见的未来，对资本收益的预期将远远不够。”Ku斯威永说:“让房地产市场降温是残酷的，但这可能是正确的做法。”

另一个主要因素与政治有关。

据《南华早报》报道，新加坡现任总理李显龙领导的人民行动党希望确保房价不会成为下届选举的绊脚石。分析师指出，楼市调控正处于人民行动党政府的关键时期。

然而，对于像林这样的购房者来说，政治远不是他考虑的问题。7月5日，在房地产市场监管政策实施之前，他匆忙用80万新元买了一套两居室公寓，因为这对他来说是个好机会。

“没有什么比拥有自己的房子更令人满足的了。如果我有钱，经济富裕，我一定会继续购买第二、第三甚至第四套房。”他说。