中小房企生死时速 海伦堡500亿大冲刺

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[摘要]今年上半年的市场竞争已经结束，但海伦伯格的神经并没有放松。"公司今年的内部销售目标是500亿元."

2018年上半年，各大房企的期中考试成绩单陆续出炉。

业界的注意力总是喜欢集中在龙头企业上。然而，随着房地产市场环境的变化，中小住宅企业向规模化冲刺的愿望和雄心更加明显。根据克尔的数据，中小企业的增长率正在加快。其中，海伦堡上半年销售额为201.3亿元，同比增长36%，排名第58位。

今年上半年的市场竞争已经结束，但海伦伯格的神经并没有放松。"公司今年的内部销售目标是500亿元."

就500亿元的目标完成程度而言，海伦堡地产上半年累计合同销售额达到年度目标的40%。业绩的潜在增长压力依然存在。

同时，国内融资环境趋紧，使得住宅企业的融资结构发生变化。海伦伯格也在努力摆脱高成本的信托贷款和非银行金融机构的贷款渠道，建立新的投资公司和自己的金融平台来为造血融资。

房地产企业的生存环境越来越残酷。在业绩和资本的双重压力下，如何突破拥挤的模式成为海伦伯格的难题。

影响500亿元的销售目标

对于中小住宅企业，要么扩大规模，要么退出市场。这似乎已经成为市场共识。

“公司今年的内部销售目标是500亿元，很多企业提出‘没有十亿，就没有房地产’，500亿元只是一个数字。”海伦伯格的相关人士告诉记者时代周刊，销售目标将在年中业务分析会议上得到巩固和优化，我们的年度目标是保持前50名，达到前40名。其中，收藏已成为一项重要的评估指标。

销售目标的实现需要规模的支持。这家一度处于困境的广式住宅企业，已经踏上了全国的征途，实施了“5+n”区域布局战略，其中“5”是指集团已经深入培育的珠三角、长三角、京津冀、中西部五大核心城市圈，“N”是指重点一、二线城市。

截至2017年12月底，公司土地储备总计1530万平方米，已落户39个国家一、二线核心城市，项目108个。

其中，项目选址主要针对距离市中心一小时车程的地方，其大部分土地储备位于二三线城市的郊区。

虽然销售额一直在前100名之内，但海伦堡地产并未被列入2018年上半年中国房地产企业增加值前100名。

“我们今年有足够的储备，可以在年底冲刺。”赫伦堡的一位中层人士告诉《时代周刊》记者，公司今年投资征地的决心很大，并没有放慢征地的步伐。

虽然海伦堡地产拥有大量的土地储备，但其产品一直定位于低价项目，这在一定程度上限制了其盈利能力。

根据评级机构穆迪对海伦堡的评级报告，海伦堡房地产的价格在2017年上涨到约9770元/平方米。但是，它认为销售价格的增加可能会被土地成本的增加所抵消，这可能会降低公司未来两年的结转利润率。

2018年上半年，赫伦伯格减少了公开市场的土地收购数量，但也试图通过旧的改革开放新的土地储备。据报道，在赫伦堡增加了一个城市更新专业开发团队，该公司还签署了一份初步框架协议，将通过收购或参与旧城改造项目，获得约1300万平方米的土地。

为了提高内部管理的效率，2017年，海伦堡提出了“效率提升计划”，集团加强了标准监控，同时将管控的权力和责任分配给区域公司。这不仅是发展治理型公司的需要，也是规模压力下企业成长的思考。

寻找新的融资渠道

随着信贷调控政策的不断出台，国内融资环境日益趋紧，银行的开发贷款门槛逐渐提高，而银行曾是房企融资的最重要渠道。同时，一批房企暂停发行公司债券，融资成本较高的信托业务金融机构贷款等融资比例大幅上升，中小房企面临金融危机。

去年12月底，海伦堡房地产集团35亿元的小额公共债务被交易所预批。虽然获得批准，但债券的批准时间越来越长，海伦堡房地产集团申请发行债券已经一年半了。

根据穆迪的评级报告，截至2017年12月底，信托贷款和资产管理公司贷款占海伦堡房地产贷款的60%以上。2018年到期的88亿元人民币短期债务大部分是信托贷款和资产管理公司贷款。

幸运的是，截至2017年12月底，海伦堡的现金余额为100亿元，包括88亿元的短期债务。

目前，市场融资环境已经趋紧。为了纾缓这种情况，很多中小型公司已在香港上市，寻求新的融资渠道。赫伦伯格在2015年报道了上市，两名内部人士告诉记者，该公司目前没有上市计划。

“我们有很多融资渠道，有自己的供应链公司，可以通过做供应链产品进行融资抵押，还有我们自己的金融平台。最重要的是我们的负债率不高。”上述公司的中层管理人员告诉《时代周刊》记者。

事实上，海伦堡房地产正在寻求替代融资渠道，以支持其可持续发展。据《时代周刊》记者在广州工商局查询的信息，2017年12月6日，海伦堡控股集团变更了集团成员，子公司由5家变更为19家，增加了7家投资管理公司。其中，嘉兴普汇投资管理有限公司占10.514%，成为第三大股东。

根据田燕的数据，嘉兴普汇投资有限公司成立于2017年9月19日，注册资本为人民币5亿元，业务为投资管理。

世英投资(Shiying Investment)分析师张嘉伟告诉《时代周刊》，该公司成立投资管理公司有两个主要目的，即为母公司提供融资需求或拓展业务。投资管理公司的主要工作是为其他公司提供战略规划和资本引进等资金管理服务。例如，一些资产公司可以获得私募许可证，然后发行产品为房地产融资。

事实上，海伦堡集团于1998年在广州成立，其前身是具有先天投资基因的广东钟毅投资集团有限公司。他的老板黄赤恒在资本市场上如鱼得水。2010年，他被授予“最牛零售商”的称号。

根据田玉娥的数据，黄赤恒拥有404家公司的实际控制权。除了房地产开发公司和投资管理公司，他还投资了生物医药、文化旅游、教育咨询等行业。