高周转催促资金快回笼 资金被动紧绷房企或主动降价

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在本地房地产市场监管收紧、融资收紧的背景下，2018年上半年，大型房企的日子并不轻松。然而，各机构上半年发布的房地产企业销售业绩数据显示，行业集中度进一步加大，“强者依旧强”的格局将继续发酵。

在严格控制下，房地产行业的规模增长率逐渐下降。相应地，加速房地产行业集中度、促进行业规模集中度提高的高周转率模式也在反复的政策加码下受到考验。

在2018年下半年的楼市中，房企的高周转率之路能一帆风顺吗？谁将赢得这场激烈的进球“游戏”？

7月，许多机构发布了上半年房地产企业销售等行业排名。无一例外，每份清单都呈现出“集中化”的趋势，从销售规模、土地储备和资本来看，流向更为明显。

根据嘉里的半年度名单，上半年全国百强房企的整体销售规模接近4.6万亿元，同比增长36.5%。集中度达到新的历史高度，百强住宅企业占比上升至69.3%。其中，前10家房企的销售额占前100家的43%，相应企业的新增产值比例达到53%；排名前30位之后，房地产企业的实力稍弱，销售额的集中度明显高于新增商品的价值。未来，“强者依然强大”的格局将继续发酵。

对于下半年房企的竞争，欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，在融资不畅的背景下，房企追求的是规模增长，只有高成交量才是“助推器”。快速投资、快速发展、快速销售、快速回报是住宅企业高周转率的“四把快刀”。

同为政策顾问的张宏伟预计，由于支付目标的压力、资金回笼的压力以及资本市场“借新还旧”渠道的收紧，下半年可能会有更多的房地产企业放弃价格“底线”，甚至有些企业会因为资金回笼的压力而主动降价。

住房融资仍然很低

根据通策研究院的监测，2018年6月，40家典型上市房地产企业的融资额相当于506.85亿元，较5月份(451.17亿元)增长了12.34%，但5月份房地产企业的融资额大幅下降。目前，住房企业融资总量仍处于较低水平，低于去年水平。

特别是对于企业的外债，由于NDRC限制从海外发行债券投资国内房地产，住房企业提前“蓄水”的重要渠道已经被切断。

根据通策研究所的数据，6月份，共有5家房企完成9笔融资，监测房企发行的公司债券融资总额为187.57亿元，比上个月增长221.48%，占融资总额的36.97%。虽然融资金额较上月大幅增加，但大部分是被审计公司发行的第二、第三批公司债券，新发行债券的实际金额并不乐观。

同时，海外发债环境更加严峻，6月份海外发债比例进一步下降。6月份发行的公司债券中，国内发行161.1亿元，海外发行26.47亿元，仅占14.11%(5月份为31.45%)。

后续融资的难度只会增加。张宏伟直言不讳地表示，住房和城乡建设部等部委对房地产市场的严格调查将影响下半年的销售预期，进而影响房企的付款速度。预计房企的资金会越来越紧张。

融创中国首席执行官、东南地区总裁王鹏在媒体论坛上接受《国家商报》采访时表示，无论企业大小，资金永远是第一位的。

一位前十大房地产公司的内部人士也告诉《国家商报》，即使项目利润变成负数，它也会攫取现金流。然而，该房地产企业的区域经理对记者问及的"下半年业绩目标"讳莫如深。

下半年主动降价

在这种情况下，房地产企业应该如何经营，以确保今年的业绩底线？

张宏伟告诉记者，预计在2018年第三季度，由于支付目标的压力、资金回笼的压力以及资本市场“借新还旧”渠道的收紧，更多的房企可能会放弃自己的价格“底线”，甚至一些企业会因为资金回笼的压力而主动降价。

不过，安居克首席房地产分析师张博认为，房地产企业可能会在更多领域主动降价，但“大幅降价”的局面不太可能大规模出现。

房屋企业主动降价或出现以下几种情况:一是卫星城主要依靠一线城市，限购政策继续严格，导致购房者数量大幅减少；二是部分三四线城市受到棚改政策变化的影响，去化学化进程放缓导致价格下降；第三，由于房地产企业自身的原因，这种情况比较复杂，包括资金压力或销售业绩压力等因素。

新城控股(601155，诊断)高级副总裁欧阳杰在接受《商业日报》采访时表示，中小房企有四大对策:

一些小而美的住宅企业拥有独特的产品市场竞争力。他们属于四线城市的本地领先住房企业，即使大型国有住房企业进入，他们也可以继续发展，而不用担心竞争；缺乏竞争力但拥有土地资源的中小型住房企业可以寻求与大型住房企业合作，以减少商业风险和负债；然而，一些既没有独特能力又没有土地资源的房地产企业会继续下沉，他们不可能成为四线城市的领导者，但他们可以在五、六线城市做大。

“最后，如果真的不可能，你应该选择退出房地产开发，早走总比晚走好。最好转向房地产基金。毕竟，开发人员熟悉开发流程，积累了一定的人脉，最了解开发人员的痛苦。”欧阳杰说。

然而，就投资领域而言，融创东南区域集团副总裁杨贵思认为，随着房地产市场政策的收紧和中西部城市地区市场风险的加大，房地产企业的投资将逐渐趋于理性。随着去年市场降温，东部二线城市的土地市场也从高位回落。由于整体经济发展基础好，人口需求充足，房企可以适当考虑增加对东部高质量二线城市的投资。

高周转率仍然是王道

与解决问题的“选择性”方法相比，住房企业也可以选择战略方法。

“现在，房地产企业不可能继续保持净资产收益率(roe)并提高杠杆率。只有不断提高周转率。”同为政策顾问的张宏伟表示，提高周转率的唯一方法是加快出货速度。当核心城市难以限定价格和销售产品时，房地产企业只能退而求其次，转移到四线城市寻求周转率。

欧阳杰在接受《国家商报》采访时表示，在融资不畅的背景下，房企正在追求规模增长，只有高成交量才是“助推器”。快速投资、快速发展、快速销售、快速回报是住宅企业高周转率的“四把快刀”。

杨思贵告诉记者，融创加快了去转型的速度，并返还了资金，以确保有足够的资金支持其未来的发展。

同时，王鹏认为，土地供应将变得越来越稀缺，这意味着土地价格将永远居高不下。融创东南区近两年没有参与公开招标、拍卖和挂牌，以确保商品房销售的长期稳定增长。

杨思贵还表示，尽管今年上半年并购土地的势头有所降温，但考虑到三、四线市场的土地成本上升和风险加大，部分房企收购土地仍将是未来的主要方式。为了应对当前的资金短缺，联合征地和合作开发仍是市场的主流选择。