调控堵漏升级进入新阶段 下半年楼市或迎真拐点

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业内人士认为，今年下半年楼市调控政策仍很紧。住房和城乡建设部等七部委联合整顿后，在资金紧张的背景下，房地产市场可能迎来一个真正的转折点。

今年以来，在中央政府"无房炒房"调控精神的指引下，许多城市频频出台政策和分类调控政策。特别是近年来，一些城市的房地产市场出现过热迹象，投机行为不断增加，引起了中央政府的高度重视。在住房和城乡建设部及时采访了12个城市后，重申调控力度并没有放松，出台了六大调控措施，许多地方的调控力度再次加大，进一步堵塞了房地产投机的“漏洞”。近日，住房和城乡建设部等7个部委启动专项行动，治理30个城市房地产市场的混乱局面，全国房地产调控进入新阶段，“无房炒房”实施进入关键时期。

本轮楼市调控可谓规模大、频率高、力度强，哪里过热，哪里就会有政策。据中原地产研究中心统计，一年中房地产调控政策累计出台180多次。根据壳牌研究院的进一步统计，自2016年第四季度开始的新一轮调控以来，全国共有73个城市实施了调控，出台了135项限购政策和176项贷款限制政策，15个城市实施了住房和贷款认定，51个城市和海南省实施了限购政策。其中，北京已出台30多项监管政策，海南自去年监管以来已出台14项监管政策。

据接受《证券时报》采访的业内人士称，今年下半年，房地产市场监管政策仍很严格。在包括住房和城乡建设部在内的七个部委联合整顿之后，在资金紧张的背景下，房地产市场可能迎来一个真正的转折点。

投机性房地产投机正在上升

规范堵漏升级

上半年，许多地方的楼市调控继续收紧，一些弱势二线城市和三个四线城市相继出台新政策。这些城市大多是前期房价涨幅较大的城市，如东北、西北、西南等省会城市，以及海南等政策预期较好的地区。尽管在持续调控下，全国房地产市场总体稳定，但一些前期监管彻底或经历多轮增持的城市市场明显降温，但部分地区仍有过热迹象，“抢房大战”不断上演。此外，一些城市的政策环境相对宽松。此外，这也与一些城市的人才政策的实施有关。此外，新限价令导致的一手住房价格倒挂现象严重，进一步加剧了供需矛盾，尤其是在重庆、沈阳、长沙、Xi和杭州

“今年上半年，在一些受欢迎的城市实施限价令后，抢房子变得更加流行。因此，一些城市引入了彩票系统，这使得整个新房销售更受欢迎。成千上万甚至成千上万的人参加了抽奖，并成为受欢迎的二线城市的典型市场现象。围绕彩票有一些政策，比如优先考虑本地家庭和只买房子，但仍有许多混乱。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受采访时说。

“五一”前后，住房和城乡建设部对Xi、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12个城市进行了访谈，并于5月19日重申，房地产调控目标坚定不移。力度不放松，从规划、供给、资金、预期和实施六个方面提出了进一步做好房地产调控工作的具体措施

尽管如此，6月份发布的5月70日房价数据环比增幅进一步扩大，部分城市房屋摇晃背后的市场混乱屡禁不止，调控压力继续加大。6月24日，Xi市发布了规范交易秩序的文件，提出暂停限制区内企事业单位购房，成为中国首个控制企业购房的城市。随后，杭州和长沙也暂停了限购区内企业的购房。长沙还在限制公司的基础上，增加了“堵”措施，以限制离婚、新居、未成年人等购房行为。同时，它规定个人购房期限为4年，而公司购房期限为5年。

6月28日，包括住房和城乡建设部在内的7个部门联合发布文件，宣布从7月初至12月底，将在30个城市开展控制房地产市场混乱的专项行动，重点打击投机性房地产投机、房地产“黑中介”、非法房地产开发企业和虚假房地产广告。这30个城市包括北京、深圳等16个热点城市，以及一些潜在的热点城市、媒体曝光违法违规较多的地方和一些已经在整改的城市。其中，重庆、武汉和长沙在同一天再次调控和加码，长沙随即紧急“修补”了此前的人才落户购房政策，要求不受购房限制的人才至少要有博士和高级职称。至此，楼市调控进入了"反房地产投机"的新阶段。

然而，对于今年上半年一些城市“火热”的房地产市场，壳牌研究院首席分析师徐小乐认为，这只是表面上看起来相当活跃。事实上，与受限价令影响的新住房市场相比，整体二手房市场并不那么火爆，但主要是稳定的，甚至一些城市也经历了稳定的起伏。“你看到的热量不一定真的很热。”他告诉记者。

徐小乐说，例如，成都市场表面上很热，每个人都在排队等待摇奖。实际上，只能说是“热闹”，成都的实际数量和价格都在下降。除了需求的自然释放外，北京5月份市场成交量的回暖也与政策刺激有关，但这种轻微的回暖趋势是可控的，不是居民再杠杆化造成的。此外，重庆购房者中户籍人口比例下降，非川渝户籍人口比例上升，投资在一定程度上推动了市场升温；在天津和杭州，由于人才吸引政策或彩票引起的市场预期的增强，市场将因未来需求的优势而升温。在他看来，限价令和彩票引发的需求释放实际上是一种“可控的繁荣”，而人才引进政策是将外部和未来需求置于当前之前，两种市场需求都不是可持续的。

政策仍然很严格

市场还是转折点

上半年，房地产市场调控的边际效应逐渐减弱，出现了一些新问题，这也引起了市场对是否应该取消限价等行政调控政策的争论，下半年的政策走势备受关注。

“下半年，政策仍然很紧，一些城市将陆续出台抑制房价的政策，包括疲软的二线城市和三四线城市，以及一些受欢迎的二线城市，甚至一线城市，在那里原来的房地产市场并没有真正降温。例如，深圳和广州也可能推出小补丁。政策。”杨红旭告诉《证券时报》记者，这些补丁政策包括将企业购房纳入限购范围，以及在离婚后一两年内限购住房。此外，一些受欢迎的城市引进了大量的大学生和人才，他们有望向成都和长沙学习。门槛是为新家庭设定的，要求他们在安顿下来之前达到一定的人才水平。否则，他们需要支付一两年的社会保障才能买房子。

杨红旭还认为，住房和城乡建设部等7个部委将要求地方政府出台实施细则，规范混乱的房地产市场。一些地方政府可能会重申和强调现有政策，一些地方政府可能会增加一些内容。比如，已经提前出台政策的长沙，在限购中增加了“堵”的措施，而重庆基本上是重申和强调为主。他预计，名单上的30个城市中的大多数都将出台细则，气温明显下降的城市，如上海和北京，可能不会出台细则，而不在30个城市名单上的城市，如果市场过热，将出台新政策。预计下半年将有数十个城市出台新政策或文件，市场降温压力将加大。

在徐小乐看来，监管的短期退出需要满足三个条件，即市场基本稳定，居民购房的杠杆得到有效控制，长期机制能够有效衔接。目前，这些条件仍未完全满足。因此，政策将在下半年保持紧缩，对热点城市的行政控制将保持不变。可能的政策选择包括严格控制房地产信贷，严格限制居民过度举债；更多的城市可能会跟进禁止企业购房的漏洞；人才引进政策与购买资格脱钩，如要求一定年限的社会保障；限价政策可能会逐步取消。

对于下半年的市场预期，徐小乐认为，从资本流动的角度来看，支撑短期市场的因素正在减弱，包括住房抵押贷款利率上升的趋势、企业融资持续受到抑制、棚改货币化放缓、人才引进政策和学区住房政策的刺激效应减弱等。“从成都、天津等城市的经验来看，人才引进政策导致的市场需求释放是短期的，政策的边际效应被削弱。天津是最明显的。在海河蔡颖计划发布的那一周，天津链家二手房交易量环比增长283%，之后每周都在下降，并已恢复到人才政策出台前的水平。”他表示，因此，下半年二手房市场下行压力略大于上行势头，整体二手房市场趋于稳定或略有下行。

“今年下半年，市场将迎来一个真正的转折点。一方面，全国新住房市场的销售增长率将从正增长转变为负增长。此外，在此次市场秩序整顿后，这些热点城市还包括收紧工棚改革资金。今年下半年将是一个真正的市场转折点。”杨红旭告诉记者。

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