高杠杆的“定时炸弹”：半年超200家房企破产，法拍房激增百倍

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作者:时代财经·童杰

图片来源:中国视觉

在房地产行业的洗牌期，人们每天都在倒下。

人民法院公告网显示，今年以来，以“房地产”为关键词的破产文件有299份，比去年同期的271份有所增加。

虽然检索到的数字不能准确描述房地产企业的生活状况，但不可否认的是，该行业正在加快洗牌。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，由于中国房地产企业总数高达9.7万家，几乎每个城市都有数百家中小房地产企业。尽管今年已有200多家房地产企业破产，但没有必要恐慌，这并不意味着房地产业正在消亡。然而，他指出，与中小房企的破产相比，更值得关注的是近两年来大型房企的资金链断裂现象。

除了人民法院公布的破产文件外，阿里拍卖网站上拍卖行数量的增加进一步说明了房地产行业洗牌的加速。

据媒体统计，从2017年到2020年上半年，在华上市的法国拍卖行数量增加了128倍。其中，2017年法国拍卖行的拍卖物品数量为9000套；2018年，20，000套法国拍卖行上市；2019年，50万套法国拍卖行上市；到2020年6月，法国拍卖行的数量已经达到116万。

时代财经询问，今年前7个月，阿里共拍卖破产财产资产10，276套，而2019年全年，阿里共拍卖破产财产资产10，909套，今年前7个月用“破”字头法拍卖的房屋数量几乎与去年持平。

当然，阿里拍卖线上的破产资产包括各行业破产企业名下的资产和无供应的房屋，但破产房地产企业名下的资产成批下架也是很常见的。

6月30日，阿里拍卖了位于南京市六合区梁衡镇山东路51号施宇华文化公园的10处房产。拍卖公告显示，这些房产是南京渔阳房地产有限公司的资产，该公司目前已宣告破产。

此外，在阿里即将举行的拍卖会的预演环节中，常熟新茂房地产开发有限公司名下的新茂纺织城还有32套待售套房，起拍价在100多万至390多万之间。该房产将于8月8日上午10点正式开始拍摄。

类似的案例还有很多，涉及到全国各地破产的房地产企业。长沙金诚瑞律师事务所律师谢向表示，大多数房地产企业负债较多，债权关系复杂。清算组接管破产公司后，需要经历破产财产分配和清算终止的过程，通常至少需要1-2年才能进入资产拍卖阶段。

“法国拍卖行数量的增减应该反映出过去两三年的情况。法国拍卖行数量的增加意味着在过去的两三年里有更多的企业破产。人民法院宣布的破产文件数量的增加是一样的。包括破产清算组接管、债权申报、破产清算进展等文件。在一定程度上，这可以反映出近年来破产住房企业数量的增加。”谢律师说:

当行业集中度加剧时，区域性中小住宅企业首当其冲。

湖南长沙一位正在进行破产清算的当地房地产业主告诉时代财经，长沙所有的当地房地产老板基本上都破产了或者换了职业。“我自己的公司在2017年申请破产清算，现在它几乎要结束了。我的大多数朋友在2016年开始转行，那些欠了太多债的人和我一样申请了破产清算。据我所知，至少有七八个当地房地产老板破产了。”

该房地产企业的业主表示，2005年之前，长沙的房地产市场由当地房地产企业主导。当时，进入长沙的大房地产企业屈指可数，当地房地产企业具有在当地打拼的优势。房地产企业的老板说当时不缺土地，他手里有很多钱，所以他还是可以选择好的。

与通过信托和发行债券获得资金的知名房地产企业不同，当地小型房地产企业依赖私人融资。

“2007年，当我手里拿着最多的项目时，我家的亲戚、同学和朋友，以及他们的亲戚和朋友都在我身上投资，从几万到几十万乃至几百万不等。我答应给他们2%的利息，按月支付。后来，大的房屋公司来了，我们得不到土地，房子卖得不好，利息也付不出来。几年后，没有办法申请破产。”

然而，目前因资金链断裂而破产的不仅仅是中小住宅企业。在楼市调控和金融政策收紧的背景下，许多采用高杠杆策略的大型住宅企业陷入了危机。如今，不仅有五洲国际、伊尹、三生鸿业等小型住宅企业，还有傅生、泰和等大中型住宅企业。

傅生和泰和都是福建地产企业，具有明显的福建特色，雄心勃勃，敢于增加杠杆。成立于1993年的傅生，在2006年以1亿元的资本吞并了产值20亿元的福建刘健集团，后来成立了飞虎队，开始了全国的土地征用。在其发展最快的时期，它曾一度成为业内增长第二快的房地产企业。

去年10月，傅生被告知破产申请被驳回，50%的员工被解雇。尽管傅生说这个消息不是真的，但事实是资金链正处于危机之中。在接下来的几个月里，傅生与许多房地产企业和机构进行了讨论和沟通，直到年底时世茂进入公司。

泰和的经历让这个行业更加难过。2018年之前，泰和经历了一段疯狂扩张的时期，负债率一度达到473.39%。2017年，太和董事长黄启森也公开叫嚣太和2018年的销售目标是2000亿元。

然而，疯狂的“买入买入”总是要付出代价的。去年，负债比率高的泰和开始出现周转危机，因此不得不放慢投资速度，以便套现和减少负债。然而，现实比想象的要残酷得多，资金撤出的速度跟不上。泰和一再拖欠债务。截至目前，逾期金额高达322.15亿元。

为了自救，泰和多次尝试引进外援。7月30日，黄启森与万科全资子公司海南万依签署股权转让框架协议。泰和投资计划以24.27亿元的转让价格将其19.9%的股份转让给海南万依。需要注意的是，交易的最终达成需要满足万科提出的一系列前提条件，包括泰和制定债务重组计划，与债权人达成协议，以支持泰和的持续经营，并得到泰和和万科的一致认可等。

谢逸枫表示，泰和危机的最终原因是战略决策和对形势的误判。他认为，泰和在过去几年盲目征地，多种经营扩张过快，主营业务收入和利润收入不够稳定，加重了财务负担。此外，泰和的非银行债务占融资模式的70%，与短期和快速项目开发模式不匹配，高端项目销售回报缓慢，使其陷入危机。

“房地产行业是典型的资本密集型行业。高周转率、高杠杆和高负债的逻辑是高融资、高利息和高成本。然而，住宅企业往往有高收入、高溢价和高利润的预期，并存在一种赌博心态。因此，一旦收紧楼市调控，资金就不会大量释放，或放松的程度低于预期，高成交量、高杠杆率和高负债将成为定时炸弹。”