募资近11亿！又一单办公物业类REITs来了，银行系基金子公司管理，公募产品啥

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近日，蓝光发展宣布，公司“投资财富-华泰-蓝光虹桥世界中心资产支持专项计划”已于7月9日顺利启动，募集资金10.65亿元。

据悉，这是2020年蓝光的首个写字楼房地产投资信托基金，也是a股上市公司的首个单一房地产投资信托基金。

蓝光开发于2020年成功发布

第一批民营a股上市公司的房地产投资信托基金

7月10日晚，蓝光发展宣布，公司“招商局财富-华泰-虹桥世界中心资产支持专项计划资产支持计划”已经发布，发行规模10.65亿元，计划于2020年7月9日正式成立。

据了解，该专项计划以蓝光持有的上海虹桥世界中心写字楼为基础，期限为19年(预计截止日期为2039年1月27日)。其中，优先a股发行规模为3.2亿元，预期收益率为6.0%；优先乙的规模为3.7亿元，预期回报率为6.5%；优先发行规模为2.15亿元，预期收益率为6.8%；二次发行规模为1.6亿元。

华泰证券是该项目的牵头方，招商财富是计划经理，郭彤信托是受托方，招商银行是托管方。

根据公告，公司将针对拥有物业资产的写字楼物业reits设立专项资产支持计划，募集资金将优先用于偿还公司债务和补充营运资金，可以充分利用自持物业，盘活现有资产，拓展融资渠道，优化公司债务结构，为资产证券化战略提供有利条件。

据悉，蓝光reits项目是2020年第一个民营a股上市公司的单一reits项目。今年1月，蓝光发展宣布将为拥有房地产资产的写字楼房地产投资信托基金设立一项特殊的资产支持计划。今年4月，该计划正式收到了上海证券交易所的无异议函。

基本资产是上海虹桥世界中心的办公物业

位于上海虹桥商务区的核心区域

根据相关数据，蓝光发展发布的专项资产支持计划是基于蓝光持有的上海虹桥世界中心办公物业。2019年4月，蓝光发展通过其子公司收购上海润绵实业有限公司50.18%的股权，并取得上海市青浦区楚光路1588弄虹桥世界中心578号办公楼的资产控制权。

“虹桥世界中心”位于上海虹桥商务区的核心区域，距虹桥综合交通枢纽约2.5公里，面向街道和立交桥与国家会展中心相连。项目总建筑面积约80万平方米，涵盖绿地下的甲级创意办公室、甲级生态商务办公室、总部办公室、白金、白金丽酒店和白金公寓，以及约11.5万平方米的一站式商业中心。是大红桥地区覆盖物业类型和配套设施齐全的大型商业基地之一。

根据蓝光发展，公司收购的虹桥世界中心578号为办公楼，拟用于对外租赁经营，作为个人使用的办公空间，可增加公司租金收入，满足办公需求，满足公司发展需求和战略规划。

蓝冠发展在公告中表示，就该物业的整体租金安排而言，本公司或其控股子公司将作为承租人，以市场租金水平租赁子公司持有的物业资产，租赁期不超过20年，自2020年1月1日开始。第一年全部房产资产的平均日租金为5.21元/建筑平方米，不含增值税的日租金为4.78元/建筑平方米。租赁期内下一年的年租金比上一年高4%。

类似房地产投资信托的产品仍然很有吸引力

优势得到强调和追求

蓝光发行的资产支持特别计划仍属于类似reits的产品类别。事实上，国内市场上还没有标准的reits产品，所以类似的reits目前仍然很有吸引力。

华西证券在前一份报告中指出，前一轮房地产扩张周期伴随着行业债务规模的扩张。为了降低表观负债率、提高信用水平和盘活现有资产，"表外"资产证券化融资受到了房地产企业的追捧。此外，在监管收紧的背景下，住宅企业对盘活现有资产、降低表观负债率的需求逐渐显现。在这种背景下，房地产的“类reits”具有盘活现有资产和可操作性报表的双重优势。目前，它受到政策法规和资本约束的相对限制，受到各大房企的追捧。

据悉，国内房地产信托业务始于2002年，随后进入加速发展阶段。2005年，越秀房托在香港上市，成为中国第一个“reits”产品。2014年，中信亓航的专项资产管理计划——首个模仿reits架构设计的“类reits”产品获批发行，开启了中国房地产金融的“类reits时代”。

根据wind的数据，除了蓝光新发布的产品外，自2004年以来，市场上已经发行了66种reits产品，总金额为1259.56亿元人民币。今年以来，市场上已经发行了8种reits产品，总金额为100.51亿元人民币。目前发行的产品都是类似reits的产品，中国目前还没有标准的reits。

根据今年早些时候发布的8个房地产投资信托类产品的投资情况，平安地产施琅出租屋二期、科学城大湾区出租屋一期和法华出租屋一号二期三个专项资产支持计划投资于出租屋领域。此外，一种产品分别投资于基础设施、仓储和工业园区领域。这些领域也是未来试点公开发行房地产投资信托基金的重点。

就规模而言，今年发行的类reits产品规模已超过100亿。根据华西证券的计算，随着未来reits在国内外abs市场份额的差距逐渐缩小，新发行的“准reits”预计将达到1.18万亿元。假设国内“类reits”融资占房地产开发总投资的7%，这将推动每年“类reits”的发行量达到1.25万亿元。假设中国一线城市的优质经营性房地产由“类reits”融资，可发行的“类reits”总规模约为4.9万亿，其中写字楼类reits约为1.7万亿，购物中心类reits约为3.2万亿。“类似reits”在中国仍处于起步阶段，其在空的未来发展是巨大的。

基础设施领域的Reits试点

公开发行reits越来越近了

2020年4月30日，中国证监会和国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域房地产投资信托基金试点工作的通知》，明确了推进基础设施房地产投资信托基金试点的基本原则，提出了基础设施房地产投资信托基金试点的要求，部署了基础设施房地产投资信托基金试点工作安排。这标志着国内基础设施领域reits试点公开发行的正式开始。

6月4日，国家发改委投资司召开基础设施reits试点工作座谈会。最后，国家发改委投资司副司长韩志峰指出，筛选出优质基础设施资产是试点工作顺利开展的关键环节和重要保证。正在制定的试点项目申请文件将明确界定试点项目的领域和行业范围、基本条件和申请程序，并与《基础设施证券投资基金公开发行(试行)》共同构成试点工作的制度基础。

房地产投资信托基金在基础设施领域的公开发行越来越近，但仍存在一些亟待解决的问题。根据华西证券的报告，国内标准reits遇到的主要瓶颈是法律法规不完善、税收政策缺失、监管主体不明确、市场进入壁垒高、收入覆盖率低。

我相信，随着国内相关法律和制度的完善，reits有望撼动万亿市场。