北京农地入市新尝试：集体建设用地成公租房项目“主力军”

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经济观察报记者田5月24日，位于北京市海淀区唐家岭新城t08地块的927套公租房正式开始选房工作。当天，共有1845户符合摇号配租入围条件的家庭参加了选房。

唐家岭新城是北京市第一批集体建设用地公租房试点项目，也是北京市第五个集体建设用地公租房试点项目。根据北京市住房和城乡建设委员会的规划，未来五年，北京将在1300公顷土地上建设50万套公租房，土地主要通过集体建设用地解决。

2015年初，国土资源部从全国筛选出33块试点农用地进入市场，北京市大兴区是集体建设用地进入市场的主要试点区县之一。事实上，早在2011年，北京就开始了相关工作。截至2014年底，仅大兴区就有集体建设用地2117.29公顷。

目前，集体建设用地的公共租赁住房建设基本上是由镇、村两级的经济组织开发，然后由政府出租。集体建设用地进入市场仅限于工业，不涉及住房。也就是说，利用集体建设用地建设公共租赁住房不在入市范围内。

北京当地一家房地产企业的一位人士表示，作为33个试点区县之一的大兴区，未来将尝试在利用集体建设用地建房方面取得突破。虽然条件还不成熟，但改革试点的核心是创新和突破，如果成功，可以推广到全市乃至全国。

唐家岭公租房

唐家岭村的重建始于2010年初，拆除工作于当年3月正式开始，共涉及2099名村民。拆迁完成后，主要建设了两个项目，一个是唐家岭新城拆迁房屋项目，总建筑面积35万平方米；另一个是唐家岭工业项目，总建筑面积155.52亩，总建筑面积18.8万平方米。

这两个项目的开发商是北京汤种兴业房地产开发有限公司，后面是唐家岭村委会和唐家岭村经济合作社。唐家岭新城搬迁项目涉及t05、t06、t07、t09四个地块。根据北京市国土资源局的信息，该地块于2010年12月转为国有建设用地。

根据要求，唐家岭新城搬迁项目共有4600多套住房，全部用于村民搬迁，不能出售。2013年3月，海淀区房管局以39元/平方米/月的价格从唐家岭新城拆迁居民手中租赁了1980套住房，改造后以公租房的形式投放市场。其中部分作为海淀区第四批公租房使用，租金为32元/平方米/月。不难看出，政府在这次转型中损失了7元/平方米/月。

唐家岭工业项目是集体建设用地。2014年10月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市规划委员会联合下发了《关于印发北京市农村集体土地建设租赁住房试点项目实施意见的通知》，其中t08地块主要用于建设10万平方米的公共租赁住房。

唐家岭共有2176套公共租赁住房项目，其中927套是海淀区第十五批公共租赁住房，全部面向海淀区无住房的低收入家庭，不面向其他地区的居民和外国人。公共租赁住房有三种类型，包括35平方米的187套、45平方米的352套和60平方米的388套。租金35元/平方米，租期3年。

与政府出租的部分拆迁公租房不同，在唐家岭新城t08栋公租房项目建设过程中，海淀区政府一次性投入5亿元建设资金，取得了10年的租赁权，然后海淀区房管局将其出租给符合条件的住户。

除唐家岭公租房项目外，海淀区还有两个使用集体建设用地的公租房项目:温泉镇351栋和王振镇西北021栋。自2011年以来，北京已退出朝阳区方平乡、昌平区北七家、海淀区唐家岭五个集体建设用地的公共租赁住房项目。

此外，根据北京市住房和城乡建设委员会的信息，今后北京市将加快完善集体建设用地公租房建设的相关扶持政策，通过集体经济组织土地使用权作价入股、与投资机构和开发企业合作、利润共享等方式，进一步将集体建设用地公租房模式推向市场。

大兴区的试点工作进展迅速

自2015年初大兴区作为集体建设用地试点单位进入市场以来，集体建设用地主要向具有产业功能的项目转移。具体模式是农村集体组织通过出让、租赁、入股等方式实现与国有建设用地同等权利和价格的市场准入条件。

以集体建设用地流转为例，大兴区拨出土地交易总额的8%至30%作为土地增值收益调节基金，主要用于农村基础设施建设、集体建设用地开发整理、农村社会保障补贴和扶贫。

根据大兴区政府发布的信息，大兴区共有集体经营建设用地4200多处，整体上相对分散，通过增减联动形成了统一的规划和发展。目前，大兴区已在9个乡镇开展集体建设用地入市房地产登记试点和总体规划编制修编工作。

大兴区西红门镇和九宫镇是较早实行建设用地集体管理的地区。第一个试点项目鸿坤地产开发的鸿坤金融谷项目位于西红门。目前，该项目已开始运营，并吸引了北京产权交易中心等多家企业入驻。

2016年1月，石榴地产以8.05亿元的价格收购了西红门另一处集体建设用地40年的土地使用权，将用于开发青年创业投资中心项目。目前，该项目已经启动并正在建设中。

此外，大兴区瀛海镇719.55亩集体建设用地以村集体经济合作社的名义进行了房地产登记，为下一步的市场进入奠定了基础。其余1644.3亩大部分作为绿色工业用地和城市道路用地，已通过土地利用总体规划审批。

大兴区黄村镇848.19亩集体建设用地也已开始房地产登记申报，另有1337.5亩已通过土地利用规划申请作为工业用地。其他几个乡镇也通过了土地利用规划的审批。

因此，大兴区政府在规划、土地、建设等相关部门审批国有建设用地的基础上，增加了相应的集体建设用地审批窗口，从制度和程序上解决了集体建设用地和国有建设用地统一规划、统一审批、统一出让等制度性问题。

大兴区还以集体建设用地的未来收益为抵押，设立专门的金融产品来实现集体建设用地的资产价值和市场属性。目前，大兴区已实现了西红门镇城乡结合部改造、九宫镇小南街等项目的集体建设用地抵押，并获得银行信贷40多亿元。

黄村镇廊坊村集体经营建设用地面积282.73万平方米，总建筑面积190万平方米，计划投资42.55亿元，其中7.55亿元由村集体经济组织自筹解决，其余34亿元由北京农村商业银行发放信贷。

市场预计会有进一步的突破

从目前的情况来看，集体建设用地主要以公租房的形式用于建房，但未来将通过村集体经济组织与社会资本的合作获得另一种进入市场的方式；然而，集体所有的建设用地在进入市场时往往是工业项目，并严格限制住宅项目的建设，将其出售给外界。

然而，根据北京上述开发商的说法，大兴区作为试点区县之一，已经研究了利用集体所有的建设用地建造商品房的可行性，并在今后时机成熟时进行了尝试，这可能是解决目前居住用地指标局限性的一个重要途径。

据披露，目前还没有成熟的具体方案，类似于国有建设用地。如果将来用来盖房子，还会用作工业项目的配套设施，在整个项目中不会占很大比例。然而，如果这个难题被突破，将会有一个巨大的市场。

然而，这一说法尚未得到官方证实和证实。如果这一目标得以实现，可能会给空留下解决小产权房问题的空间。此人认为，用集体建设用地开发房屋不同于小产权。利用集体建设用地建房必须履行相关审批手续。你必须履行国有建设用地的手续。没有小产权的手续，这是积极的。

据介绍，他的公司已与北京市相关区县政府达成协议，利用该地区3000多亩集体建设用地，建设一个集旅游、养老、医疗和商业为一体的综合项目。目前，区政府、开发企业和村集体正在做初步准备。

据该人士透露，目前我们正在解决村民安置补偿、项目具体规划建设内容、村民集体经济组织持股比例等相关问题。与此同时，我们也在制定项目规划方案。如果一切顺利，土地可以在下半年移交，建设可以在年底或明年初开始。

根据此人的设想，在项目总用地面积超过3000亩的情况下，将来用于配套住宅建设的集体建设用地不超过600亩，也可能是300亩，这还得由政府确定。现在，我们也同意尝试和探索，但这不可能是紧迫的，我们必须一步一步来。

从2016年底开始，北京开始在国有土地出让过程中实行开发商租赁全部或部分自供住宅的尝试。在未来的集体建设用地开发中，似乎没有多少可供销售的住宅项目。