楼市又有新动向？看中金5月房地产基本面和策略展望

本篇文章1724字，读完约4分钟

工业现状

据估计，我们继续监测的60个城市的新房销售面积将在5月份同比缩小至5%左右(4月份同比下降16%)；平均销售价格环比略有上升，同比增幅下降3%，至16%(4月份上升19%)。

评论

四月回顾

60个城市新建商品房销售面积同比下降16%，略好于预期。其中，超高能源城市、高能源城市、中能源城市和低能源城市的同比变化分别为-35%、-24%、-9%和+5%。考虑到中国三个四线城市的销售比例远远高于60个城市，我们判断中国新建商品房的销售面积(根据统计局的数据)预计在4月份将同比增长5%左右。价格方面，4月份60个城市的平均销售价格同比上涨19%，其中中低水平城市上涨10%左右。

五月展望

据估计，60个城市新建商品房销售面积将同比下降5%，平均价格将同比上涨16%。考虑到在“去库存”政策的支持下，三、四线市场的强劲销售业绩有望持续，且销售基数较去年同期大幅下降，我们预测5月份销售面积同比下降将收窄至5%左右。平均销售价格环比小幅上涨1%(主要来自三、四线市场)，同比涨幅降至16%。销售额预计将增长10%。

未来三个月的观点

从6月到8月，由于销售基数的持续下降和限制性政策的弱化，我们认为新屋销售面积同比增长率有望继续上升，并在8月达到年度“W”预测的中间峰值。

估价和建议

我们判断，受抵押贷款支持的三、四级市场的“去库存化”短期内不会发生根本变化，实物市场的销售端有望继续改善，从而支撑股价保持强劲表现，该行业的整体回调受到空.的限制

危险

国家一级的紧缩政策；宏观经济下滑。

资料来源:《房地产:行业趋势* 5月基本面展望:较低基数，预期复苏》发布日期:5月2日作者:张宇-CICC分析师s0080512070004

附上

5月份房地产a股策略:该行业的表现不必悲观

投资建议

随着5月份中国房地产销售同比基数开始下降，今年5月和6月份的房地产销售增长率将触底反弹。在基本面支撑和叠加当前低基金持有比率的背景下，我们认为，即使当前房地产行业估值处于历史中间价区间，近期金融去杠杆化的干扰，仍建议房地产行业未来两个月的表现不要过于悲观。

理由

4月份，销售增长率下降，行业估值承压，这与预期相符。

今年4月，我们追踪的60个城市的新房销售面积同比下降了16%。预计4月份商品房销售面积将同比增长5%，低于3月份11%的月增长率。受行业基本面增速放缓和房地产行业4月下半月获利回吐的影响(熊安新区和大湾区的概念推动房地产行业4月上半月上涨8%)，a股房地产指数目前低于3月底的水平，行业趋势与我们4月初的判断基本一致。

5月至6月:销售增长率见底，基本面+低基金头寸支撑了行业估值

基本面复苏推动行业估值修复。自5月份以来，中国房地产销售的同比基数开始下降。我们估计5月份60个城市的新房销售面积将同比增长-5%。在三、四线市场持续改善的推动下，全国同比增速有望回到两位数，基本面的恢复将支撑该行业的估值。

房地产行业基金头寸的比例处于历史低点。第一季度末，所有公募基金股票的市值比从去年底的18.4%小幅上升0.9%，至19.3%，但房地产板块的市值头寸比下降至2.75%(2016年底为3.17%)，为历史新低，行业整体面临的抛售压力较低。

当前的行业估值回到了历史的中心区间，来自金融监管加强的干扰可能会继续

受4月初熊安和大湾区的主题影响，房地产板块的估值在4月上半月有所上升，尽管最近有所下降，当时整体估值仅回到历史估值中心。

继续加强金融监管和金融去杠杆化可能会影响投资者对市场表现的低估，而房地产作为一个非防御性行业，将受到该行业估值的干扰。

盈利预测和估价

目前，a股房地产板块相当于2017年市盈率的10.4倍，相当于资产净值的20%，估值处于过去8年的中心水平。在目前的环境下，我们会仔细选择个股，并选择高业绩支持和高股票价值的目标。

危险

金融监管越来越严格，抵押贷款额度越来越紧，监管力度不断加大。

资料来源:“房地产:关注观点* 5月a股策略:基本面支撑，板块表现不要悲观”发布日期:5月2日作者:张宇-CICC分析师s0080512070004，肖月-CICC分析师s0080516080005。