抓住窗口期构建健康可持续存量房市场体系

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关注北京楼市(2)

我们的记者张一鸣

自2000年北京存量房数量超过新房数量以来，存量房逐渐成为北京楼市交易的主力军。然而，由于交易量的增长率远远超过了市场的规范化进程，一系列问题暴露出来，一些从业人员的无序竞争客观上影响了行业的健康发展。未来，中国二三线城市将逐步进入以股票交易为主的市场环境。总结前人的经验和教训将有助于后来者避免潜在的问题。

《中国经济时报》记者近日对北京股市进行了深入调查，并以买卖双方身份走访了一些大型房地产经纪公司，体验了整个交易过程。调查结果显示，与对买卖双方交易过程缺乏了解相比，一些房地产经纪公司提供的服务并没有有效地帮助消费者规避风险、充分代表消费者利益，反而客观上放大了交易风险。

目前，北京市场对改善住房有很大的需求。买家通常需要卖掉他们的小型房产，购买更大的房产。交易过程相对较长，在业内被称为序列列表。一旦其中存在不可控制的风险，就会对购房者产生不利影响，尤其是在房价快速上涨的时候，任何环节的问题都会导致交易中断，最终风险还是要由房改商来承担。

在过去的几年里，房地产市场蓬勃发展，房价和交易量都在快速增长。一个房间难找的现象时有发生，尤其是在一线城市相对稀缺的学区，这一现象一再打击新的价格。随着市场的蓬勃发展，房地产经纪行业的从业者不再需要关注服务质量的提高，而是更加关注资源的竞争。一些违法行为已逐渐成为行业潜规则，影响行业健康发展，如房屋垄断导致流动性不足，经纪公司争夺有限资源引发暴力事件等。

这些问题已经引起了监管当局的注意。北京的监管部门已经相继出台了一系列控制措施来整顿市场秩序，一些房地产经纪公司的门店已经关闭。《中国经济时报》记者发现，除了政府监管部门的监管之外，3月下旬，许多房地产经纪公司主动叫停了此前的一些违规行为，如独家住房。

除了政府监管部门之外，行业协会应该在存量住房市场的健康发展中承担更多的责任。然而，由于我国房地产经纪行业协会缺乏监管能力，近年来快速发展的市场监管不足的现状有所改善，但并没有得到有效改善。业内有人称之为“人不举，官不改”。

在欧美等发达国家，房地产经纪行业具有相对较好的价格平衡机制。买卖双方在交易过程中是相互独立的，有代表各自利益的房地产经纪人，甚至律师。交易模式有相应的约束，以保护买卖双方和房地产代理人的利益。然而，在中国的股票市场上，买卖双方通常由房地产经纪人代表，这客观上加大了股票交易的风险。

这个行业的贸易模式不是一次形成的，需要很长时间才能改变。因此，应尽快建立相应的规则、软硬件设施，并构建相应的体系。如果中国的房地产经纪公司借鉴欧美国家的发展模式，不仅会给现有公司带来巨大的挑战，还会在制度层面面临诸多问题。然而，他们不应该因此停滞不前。相反，他们应该稳步前进，逐步让从业人员回归房地产经纪行业的基本服务。

3月17日，北京发布了一系列房地产市场调控政策。交易量下降和交易价格下降的迹象已经出现。我们应该抓住即将到来的市场低迷，完善相关制度和法律，构建健康可持续的股票市场体系。

监管机构、行业协会、企业和消费者需要尽快达成共识。加快行业立法，实现监管法制化；政府监管部门应了解行业管理的窍门和要点，改变管理方法和管理重点，并使用更多的法律手段；协会应在更深层次上参与监管，如完善房地产经纪人的许可证管理，建立完善的退出和准入机制；企业加强自律，提高服务能力；消费者应自觉规避交易风险，最终实现充分发挥经纪业在促进住房流通、提高居民生活水平方面的积极作用。