中国楼市销售神话已成往事 地产股或走红成赢家

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在监管压力下，投资者应该远离地产股？这样想可能会让你错过机会。今年，中国房地产很难继续出售神话，但开发商很可能成为股市的赢家。

在彭博社调查的7家银行和经纪机构中，预计今年有5家在香港上市的中国房地产股票的表现将优于市场，尤其是那些在土地储备、现金流和品牌方面拥有优势的大型开发商。根据中金公司的报告，在第一季度，空的大型h股房地产股票上涨了约20%,而空的小型股上涨了，涨幅可能更大。

去年，中国商品房的销售量和销售面积都超过了历史记录，许多房地产企业进入了3000亿大军，而房地产类股创下了五年来的最大跌幅。机构普遍认为，去年远远超出预期的销售额将反映在开发商2017年的业绩上，这将成为今年房地产行业最大的推动因素。此前的股价下跌已基本吸收了楼市调控措施的影响，而一项衡量房地产投资水平的指标显示，中国开发商再次对市场前景感到乐观。

华泰证券(Huatai Securities)分析师谢浩宇在接受电话采访时表示，由于新址出售与房屋交付之间存在一至两年的时间差，且开发商根据房屋交付情况确认了业绩，至少2016年、17年甚至18年的业绩可能不错。他说，今年销售额预计会下降，但会好于市场预期，投资可能远远超过市场预期。

彭博社(Bloomberg)从20家在香港上市的中国房地产开发商那里收集到的数据显示，去年的签约销售总额增长了56%，远远超过了2015年21%的增长率。华泰证券的子公司华泰金空在1月18日的报告中预测，在强劲的销售收入的推动下，2016年和2017年，中国房地产股票在香港的核心净利润预计将分别同比增长18.2%和22%。

房地产股票和房地产市场既热又冷

自去年9月底以来，中国各地相继出台了限制购房和贷款的严格政策，以抑制市场投机。监管措施抑制了地产股的反弹。彭博社(Bloomberg)的房地产价值银行间指数去年下跌逾11%，为5年来最大跌幅。同期，基准恒生指数(Hang Seng Index)上涨0.4%。彭博社追踪了22只主要在香港上市的中国房地产股票。

然而，政策实施几个月后，开发商对调控的担忧正在减弱，房地产投资正在加速。根据彭博社根据中国国家统计局数据计算的结果，12月份中国房地产开发投资同比增长11.1%，远高于11月份的5.7%；新建住房面积的增长率也从11月的3.3%跃升至12.5%。

调控对股价的影响已经消化到7788。华泰证券的谢浩宇表示，下一步不是看监管和控制。谁都知道今年的调控肯定不会放松。市场现在担心今年的销售和投资能否超出预期。

房地产股票太便宜了

过去两个月，许多机构都上调了地产股评级，其中摩根大通(JP Morgan Chase)将中国的海外开发评级上调至增持，麦格理(Macquarie)将万科评级上调至优于大盘，花旗集团(Citigroup)将中国恒大(China恒大)评级上调至买入，碧桂园(Country Garden)评级上调至中性。

股市并不那么悲观。我们提高了一些房地产股票的评级，因为估值太低了。瑞穗证券(Mizuho Securities)分析师艾伦金(alan jin)指出，即使整体政策环境不好，一切都有价值。上月，瑞穗将中国海外发展评级从中性上调至买入。

高盛在中国的合作伙伴北京高华证券也在第十份报告中表示，房地产企业的估值已经考虑到了行业的深度低迷。高华证券表示，考虑到中国经济的增长潜力，目前的估值过于悲观。

房地产类股今年随市场略有反弹，但估值仍较低。今年迄今，彭博行业中国房地产价值同行指数已反弹近7%，彭博预测的12个月市盈率仅为6倍左右，比恒生指数低近12倍。

彭博统计的20家中资房地产公司中，去年销售目标平均超额完成率为18%，高于2015年的4%。其中，40%的企业销售额超过1000亿元，中国恒大以3734亿元成为销售冠军。