房企融资渠道急剧萎缩 或面临“钱荒”窘境

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根据中原地产研究中心的数据，去年住房企业通过民间债务、公司债券、中期票据等融资工具的融资金额达到11376.7亿元，同比增长26%。这是房地产企业年融资额首次超过1万亿元。

据《经济参考报》1月6日报道，值得注意的是，自去年10月以来，随着调控力度的加大，房地产企业的融资渠道也急剧萎缩。此外，美元走强堵塞了国内外融资渠道，导致住房企业融资成本大幅上升。业内人士表示，随着监管的深化和前期资金的枯竭，房地产企业的资金链日益紧张。随着2017年下半年和2018年贷款偿还高峰的到来，房企可能面临资金短缺的困境。

年底，收紧住房融资的数量大幅下降

随着房地产市场监管的收紧，房地产企业的融资规模急剧下降。根据中原地产研究中心的数据，2016年第四季度，房地产企业的债券融资只有1100亿元，比第三季度的3480.7亿元下降了68.4%。

具体而言，2016年12月，住房企业债券融资总额仅为126.7亿元，仅占全年融资总额11376.7亿元的1.11%，为去年的最低点。11月份融资额为288.3亿元，较10月份的684.88亿元、9月份的1160.44亿元、8月份的1096.53亿元和第三季度的7月份的1223.76亿元分别下降了56%、81.5%和89.08%、88.39%和89.64%。住房企业筹集债券显然更加困难。

中原地产首席分析师张大伟认为，债券融资是房地产企业最廉价的融资方式，这为2016年的市场爆发提供了强有力的支撑。然而，自9月底以来，一系列针对房地产市场的紧缩政策和措施相继出台。上海证券交易所和深圳证券交易所先后发文，认真确定募集资金规模，明确募集资金的用途和期限披露安排，明确住房企业债券募集的资金不得用于购买土地，从而抑制了住房企业发行债券的融资。

除了债券发行渠道受阻外，住房企业的另一个重要资金来源信托也明显收紧。根据益信工作室的月度数据，去年第四季度房地产集合信托共推出132个产品，融资总额为360.41亿元，较第三季度的186个产品和538.35亿元分别下降了29%和33%。

具体而言，2016年12月房地产信托融资规模持续下降，单个月产品融资规模仅为81.3亿元，占信托融资总规模的5.38%，明显低于11月和10月的10.71%和12.8%。这比8月份15.02%的峰值低了近10个百分点。36个项目的产品仅占4.99%，明显低于之前11月和10月的6.65%和10.64%。另外，从项目的平均规模来看，12月份项目的平均建设规模也是2016年下半年以来最小的，只有2.54亿元。

筹集资金的成本大幅增加

住宅企业融资价格上涨已成为一种趋势。数据显示，2016年12月，南京安珠房企的最低利率为4.2%。10月份，张江高科技的五年期公司债券发行率仅为2.89%，天宝基础设施的五年期公司债券发行率为3.18%。除最低利率大幅上调外，12月份只有南京安珠和新生建设的融资利率低于4.5%，其余均在5%左右，明显高于此前8月份和9月份上市房地产企业3.31%和4%的平均利率。

以第一股为例，2016年12月29日，首次发行面值20亿元的债券，发行利率为4.8%，10月份发行的融资额10亿元的第三只债券的发行利率仅为3.57%。

据业内人士称，去年11月之后，房地产监管限制了销售和融资两方面，甚至作为房地产企业主要融资来源的影子银行也收紧了资金。政策趋紧、融资渠道狭窄、住房企业融资成本上升是必然趋势。一位业内人士表示。

此外，美元汇率最近大幅上升，发行美国债券的成本大幅上升。因此，2016年，大多数房地产企业转向在国内发行债券。据数据提供商dealogic统计，2016年前11个月，21家国内房地产企业在海外市场共发行债券47.6亿美元，而去年同期26家企业共发行债券128.87亿美元，无论是数量还是金额。

记者了解到，房企提前赎回美国国债的现象十分明显。据中原地产研究中心统计，仅2016年11月，房地产企业提前赎回美元债务的金额就超过了10亿美元。然而，值得注意的是，自去年12月以来，在国内融资难度加大的背景下，一些房企再次转向资本成本较高的海外债券市场:12月2日，在香港上市的融信中国(Rongxin China)发行了年利率为6.95%的债券。1 . 75亿美元两年期债券；12月7日，碧桂园宣布将发行10年期优先票据，融资金额为3.5亿美元，票面利率为5.625%。尽管这一利率是碧桂园10年期美元优先票据发行历史上的最低成本，但与碧桂园2015年至2016年发行的国内公司债券相比，债券发行成本大幅上升，国内利率仅为3.2%至4.75%。

风险债务偿还的高峰正在接近或导致资金短缺

在抑制资产泡沫、防范金融风险的监管基调下，2017年房企融资环境将趋于紧张。

自2016年10月启动新一轮房地产监管以来，上海证券交易所和深圳证券交易所相继出台文件，明确了企业债券发行的门槛和发行要求，规范了住房企业发行企业债券的行为；证监会和银监会提出禁止非法资金进入房地产行业；NDRC要求严格限制住房企业为商业房地产项目发行公司债券。

同时，中国资产管理协会明确禁止经纪资产管理、基金子公司等资产管理产品投资16个热点城市的普通住宅市场，并指出，如果证券期货经营机构设立私募股权资产管理计划，直接或间接投资房地产价格上涨过快的热点城市的普通住宅项目，暂时不予备案。热门城市的范围将根据市场进行调整。

北京大学国家发展研究院研究员冯干表示，2016年国内房地产市场繁荣的原因很大程度上与宽松政策和企业债券等各种融资渠道的低成本有关。不久前，中央经济工作会议确定了该房的住宅性，这意味着房地产政策将朝着防止热炒和防范系统性风险的方向推进，房地产企业融资政策收紧也是大势所趋。

许多业内人士表示，在未来6至9个月内，房企可能会面临越来越多的财务问题。据cric研究中心的杨克威介绍，过去两年房地产企业发放的银行贷款、短期票据和债券以及2015年前的中长期债务将在2017年下半年和2018年迎来到期还款高峰。房地产企业只能通过新的融资或依靠自有资金来应对偿债压力。

在融资渠道趋紧的背景下，一旦2017年市场销售不尽如人意，销售回报不能满足企业偿还债务和增加开发投资的需要，房企资金链将面临更大压力。杨克威说道。

张大伟还指出，在最近两个多月的调控周期中，20多个城市的房地产调控已经逐渐开始影响到房企的销售，而巨大的海外融资规模将导致房企资金链紧张。与此同时，美元走强后，热钱将流出中国市场，这将加剧内地债券市场的融资困难，加剧房地产企业的资金短缺困境。如果监管继续收紧，甚至有违约的可能。张大伟说。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰也指出，排洪灌溉的主导作用已经收紧，流向房地产的资金也有所放缓。发展贷款和住房企业自有资金都接近零增长，抵押贷款的增长率也在下降。债券刚刚被打破，住房企业资金的隐性成本也在上升。对于房地产企业来说，他们必须为2017年的冬天准备干粮。