购房者对调控耐受性增强 预计未来主要调控在信贷

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从去库存到去杠杆化，国内房地产市场在过去一年发生了巨大变化。近日，合肥市房地产研究所回顾了2016年房地产市场，预测了2017年房地产市场政策和市场趋势。

据该机构称，市场对调控政策的容忍度显著提高，一线城市的房价得到了更好的支撑。在其他重点城市，由于规划、供需、政策等影响因素的差异，房价走势将会分化发展。在政策方面，将根据当地市场的后续热表现来判断价格是否会继续上涨。2017年，信贷将成为监管和控制的主要工具。

2016年，长江三角洲的库存下降了近一半

回顾2016年，该机构总结称，推动当前房地产市场崛起的驱动力有三个。2015年底中央政府提出房地产去库存化后，降息和RRR降息等政策的实施使得购房者的杠杆作用不断扩大；自2015年下半年以来，货币政策完全宽松，股市下跌，导致大量资金涌入房地产市场；住房企业债券融资的自由化促进了住房企业在土地市场的加速布局，频繁的高地价也影响了购房者对房地产市场价格上涨的信心。

2016年，全国房地产市场的升温从沿海城市传导到内陆城市。然而，在这一周期中，各城市群和城市的房地产市场表现仍呈现出分化趋势。

总的来说，营业额处于普遍增长的状态。根据何复的精彩监测数据，2016年前11个月全国重点城市交易总面积为2.9165亿平方米，比2015年大幅增长33%；平均成交价为13155元/平方米，同比增长近10%。

然而，合肥辉煌房地产研究院通过对天津一线城市和二线城市房地产市场的分析发现，2016年前11个月的交易量增长仅在天津和广州，其中天津增长最为明显，平均月交易面积与2015年相比有所下降。大幅增长72%；广州增长了近30%。2015-2016年最明显的价格上涨是深圳，涨幅超过100%，远远超过其他三个一线城市；广州的价格是最稳定的，两年内上涨不到20%。

从库存下降来看，2016年11月全国重点城市的库存总量为1.63亿平方米，与2015年底相比大幅下降31%。其中，长三角城市群的存量降幅最大，达到47%；其他三大城市群的库存下降了28%-29%。

自2016年9月30日起，全国开始了多轮房地产市场监管，主要涉及一线城市和核心二线城市，监管内容从房地产市场延伸到土地市场。这也给2017年的楼市走势带来了不确定性。

然而，合肥市房地产研究所发现，随着国内经济增长方式的转变和流动性环境的变化，市场对调控政策的容忍度明显增强，在调控下，房价修正的幅度越来越小。以深圳为例，2008年调控期间，房价下跌了30%-35%；在2011年的调控期内，房价只下跌了10%-15%。

该机构指出，调控的可能结果是市场发展趋势已经转向，房价上涨的驱动力已经大大减弱，房地产投资潮已经分阶段降温，房地产市场的交易量已经下降；部分城市房价分阶段调整，但土地价格将成为2017年房价的关键支撑因素。

信用手段将成为2017年的主要控制工具

合肥市房地产研究所预测，2017年中央政府对房地产的调控将继续以“分类政策、城市政策”为基调。

根据最近的中央经济工作会议，小额信贷政策应该支持合理的自我占领，严格限制信贷流向投资和投机购买。因此，该机构预计，信贷手段将成为2017年监管的主要工具，总体抵押贷款将比上年减少；在一线城市和重点城市，地方政府抑制房价和地价的政治压力仍在继续，而非重点城市仍在继续观望。

何复房地产研究所预计，2017年上半年政府政策将保持相对稳定，以观察调控效果，但仍在快速上涨的本地市场将继续增持；下半年(或五一前后)的调控主要取决于当地市场的运行情况。如果市场没有明显逆转，也不排除会出现“集中监管、各地加码”的情况。

从市场角度来看，该研究所认为，基于要素价格上涨和供应下降的趋势，一线城市的房价预计会得到更好的支撑。然而，深圳的房价已经达到一个高水平的阶段，目前的政策是中国最严格的。2017年上半年，房价将回落，预计在10%以内。

根据其他重点城市在优惠规划、购房者构成、供需关系、政策紧度等影响因素上的差异，其房价发展趋势将会有所不同。一般来说，供需紧张、规划有利、房价绝对值相对较低的城市的房价有很大支撑。

在政策趋势的变化下，即使在房价能够持续上涨的城市，房价涨幅也将比2016年大幅收窄；2016年，主要城市的土地价格普遍上涨，在几年的调控中，潜在买家对政策调控的容忍度有所提高。即使在房价趋于下降的城市，房价的下降也相对有限。

(编辑:贾洪辉)