高位盘整下的深圳楼市 高价房项目摇号选房成趋势

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“摇号”、“净红板块”和“诚意金”……这些热词近期影响了市场人气，并在一定程度上提振了深圳新住房市场的热度。

今年以来，深圳一直坚持“不炒不留”的政策，严格执行限价。此外，推出“三价合一”后，二手房价格倒挂现象明显，这使得购房者看到了所谓的套利空房，从而引发了对核心区优质房产的追求。商人蛇口(001979，诊断股份)双印章，

然而，国家商报记者注意到，深圳新房均价已连续21个月稳步下降，市场处于高位盘整阶段。华润城等高价项目为何选择在此时入市，下半年深圳楼市走势如何？

多个高价项目动摇了房屋数量

最近几个高价项目异常火爆，使得深圳进入了公证和彩票的时代。

多位业内人士告诉国家商报，深圳的“摇号购房”并没有出台相应的政策，但它将成为市场高度关注的项目的普遍选择。

招商局蛇口双溪、万科蛇口大厦、华润城三期、金恒利御景苑均采用了公证选房，其中华润城三期因其区位、程度和价格优势而备受关注，将新居市场推向高潮。

在业内人士看来，这些高价项目之所以备受关注，其中一个重要原因是新房价格的严格限制，这与周围二手房的价格完全相反。虽然它给购房者带来了实惠，但也在一定程度上吸引了大量的投资投机需求。

就华润城三期而言，据披露的数据，该项目在9小时内售出741套，认购客户6776批，冻结资金超过135亿元。单人中标率约为10.9%，平均申报价格为85，524元/平方米。据安居客和链家网介绍，华润城润富一期二手房的上市价格为10万~ 11万元/平方米，周边二手房的平均价格约为9万元/平方米。

许多购房者直截了当地说“买了就赚”，甚至华润城一期的部分业主借别人的配额购买三期产品，都表示对深圳的发展前景持乐观态度，认为房价还会上涨。

事实上，华润城的每一笔销售都吸引了市场的极大关注。据此前多家媒体报道，2014年10月12日，华润城首三小时售罄；同年11月30日，第二批683套产品又在三个小时内销售一空。

此后，关于华润城三期出售的传言不断，甚至还有收取“茶费”的消息传出。对此，华润城于2015年5月和2018年3月发布了“郑重声明”，称第三期工程即将启动，“饮茶费”将被严格取消。直到今年6月，第三期才获得预售证书，该房屋通过公证和抽签选定。此外，工作人员告知，第三阶段的剩余产品需要等待预售证书后才能出售。

近日，记者与多家房地产代理商沟通了解到，新房的限价和“三价合一”导致部分二手房市场的客户转向新房市场，对新房的关注度很高，供应经常不足，而周边二手房由于挂牌价格高很少出售。

新房子的价格限制导致二手房价格严重反转。中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松承认，这滋生了对空厅的猜测。如果取消限价，价格将大幅反弹，但如果不取消限价，二手房将严重反转。目前还没有好的解决办法，只能在实践中探索加强对购房者资格的审查。

戴德梁行华南与西部研究部主任、高级主任张认为，限价令是一个过程，二手房价格的剪刀差会越来越小。目前新房的预售价格相当于给市场一个参考价格。

房地产市场的整体低水平已经稳定下来

招商局蛇口双印和华润城三期等高价项目的进入，提升了新住房市场的关注度。这是否意味着深圳的新住房市场很热？

根据深圳中原的监测数据，2016年10月发布的《深八条》加强了对新房销售创纪录价格的管理。在预售过程中调控和价格引导措施的影响下，全市新房平均成交价格继续小幅下降，单个月平均价格甚至有所下降。根据网上签约数据，2018年上半年，共有12，804套二手房售出，平均价格为54，160元/平方米，同比下降0.3%，同比下降0.9%。

从供应量来看，深圳中原数据显示，去年深圳新房供应量几乎减半，由于新增供应量不足，深圳房价仍处于高位盘整期。今年上半年，该市有38个新的预售项目，比去年上半年下降了11%。第一季度出现了住宅供应故障，连续两个月没有住宅项目进入市场，一度出现了“住房短缺”；从第二季度开始，供应量逐渐增加，万科福山楼、善玉海二期、海洋世界双封、万科蛇口大厦、中国海天钻石、华润城润富三期、六个项目在开盘当天全部售罄。

根据张的分析，总体而言，深市新屋市场的特点是异常火爆的市场和稳定的整体低迷的市场并存。最近，连续几个豪华公寓可以说是稀缺的优质资源，在位置，面积，配套设施和财产。此外，高端住宅长期处于“供不应求”的状态，由于价格限制，备案价格远低于市场预期，所以抢到就自然赚到了。然而，事实上，大多数需要的房地产项目都位于偏远地区，如龙岗、平山、光明等。由于配套设施相对落后等原因，开盘效果并不理想，处于正常平稳的销售状态。

为什么这些高价商品选择在这个时候进入市场？许多业内人士承认，这些项目已经多次进入市场，但直到现在才获得预售证书。

一位与多家开发商合作的机构人士透露，由于限价政策严格执行，产品备案价格低于开发商的预期，开发商进入市场的意愿较弱，市场供应量较少。然而，自第二季度以来，受开发商销售业绩、资金偿还压力和谨慎定价的影响，部分购买力转移到了新屋市场，房企的推进速度明显加快。

据中原分析，从需求方面来看，市场上确实存在对大型豪宅的需求；从投资角度看，限价期内豪宅的平均成交价格明显低于周边二手房的平均价格，升值潜力明显。此外，豪宅是高质量的房子，即使市场低迷，它们也有很强的弹性。

房企将加快推进步伐

随着新住房市场的关注度不断上升，批准的项目数量远远大于房屋数量，因此政府应该通过抽签来监督房屋的选择。此外，万科蛇口大厦和华润城三期也明确表示，“本次公开发行以个人购房为主，企业需要在个人购房后参与购房。”

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如指出，这相当于限制企业通过市场手段购买房地产的方式。从全国各地出台的监管政策来看，深圳可能会继续执行限制企业购房或限制销售的政策。同时，公证彩票的购买形式将成为深圳未来新开项目的趋势。

深圳房地产市场下半年将呈现什么趋势？根据中原数据，2018年第一季度住房存量继续下降，在第二季度住宅销售大幅增长后有所增加。截至2018年6月底，新房存量为266.3万平方米。根据过去6个月的交易量，仅用了12.4个月就摆脱了它。

戴德梁行大中华区副总裁兼华南和华西区董事总经理程家龙表示，随着下半年资金压力的加大，预计房企将加快回笼资金的步伐，供应可能会增加。但是，在政府的引导下，近20个月来，整体房价将保持稳定甚至略有下降的趋势，个别项目的降价和成交量也将出现。仲量联行华南研究部主任曾力预测，供应短缺将继续存在。

深圳市规划和国土资源委员会副主任王栋日前在“2018深圳房地产节暨行业综合评估大会”上公开表示，深圳房地产市场自2018年以来呈现稳定态势，深圳将继续坚持“住而无房”的目标，加强对房地产市场的调控。根据国家七部委下发的专项整治通知，正在起草新的市场整治工作方案，进一步整顿和规范房地产市场秩序。