深圳楼市半年报：新房均价“二十一连跌”

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限价券、二手房改革...深圳房地产市场经历了2018年上半年的喧嚣。展望下半年，深圳楼市将出现哪些新变化？

新房子受到了很多关注

从2016年10月开始，历史上最严格的“深八条”将深圳楼市带入新一轮的高压调整期。今年上半年，深圳楼市整体运行平稳，新房均价受限价令影响，波动不大。据深圳房地产信息网络数据中心统计，今年上半年，全市共销售新房12804套，同比增长21.9%；平均成交价为每平方米54160元，同比下降0.9%。据深圳市房地产经纪人协会统计，6月份，全市共售出2705套一手住宅，比上个月增长5.5%；6月份，全市新房平均成交价格为每平方米54093元，比上个月下降18元，新房平均成交价格继续“连续20年下降”。今年1月，深圳新房平均成交价为每平方米54240元。

深圳新房供应呈现出明显的先少后多的趋势，第二季度成交量较为集中。但是，一些受欢迎地区的限价有所提高，导致现有住房和二手房价格倒挂，“摇号买房”现象频频出现。据记者统计，罗湖区中海钻石、南山区华润城润富、双溪的价格均低于以往产品及周边同质二手房，价格反转一度导致客户抢购。

事实上，在限价令的背景下，二手房的价格长期以来一直是上下颠倒的。当新房供应量达到较大规模时，二手房价格将接近新房价格，这也是政府希望实现的目标——引导房价稳步下降。然而，追逐“差价”已成为许多买家的目标，导致市场冷热不均。

在二手房市场，今年上半年深圳出台的“三价合一”新规定给二手房市场带来了一定的冲击，成交量处于较低水平波动。深圳出台的“三位一体”政策意味着银行将根据网上合同价格和银行住房评估价格的最低值来确定贷款金额。然而，与2017年上半年相比，深圳二手房市场的销量仍有所增长。根据深圳房地产中介协会发布的数据，2018年上半年，深圳售出了33704套二手房，而去年同期为29001套。根据米德兰地产提供的数据，在学区住房和粤港澳大湾区规划的推动下，深圳二手房价格小幅上涨至每平方米54178元。

在租金方面，根据深圳中原研究中心的监测，6月份，深圳的住宅租金为每平方米69.8元，上涨了0.5%。自2017年以来，全市房租总体呈上升趋势，今年上半年房租逐月上涨。

长期住房机制已经浮出水面

除了房价和市场交易的变化，深圳的长期住房机制，即所谓的“二手房改革”，终于在今年上半年浮出水面。6月5日，深圳市住房和城乡建设局发布了《关于深化住房制度改革，加快建立多主体、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见》(征求意见稿)，明确提出深圳市将着力为不同收入水平的居民和专业人士建立多层次、差异化、全覆盖的住房供应和保障体系，并计划将住房分为三类:市场商品住房、政策性住房和公共租赁住房。到2035年，新增各类住房170万套，其中人才住房、商品住宅和公共租赁住房不低于100万套。也就是说，从2018年起，新增的人才住宅用地、住房和公共租赁住房的比例将不低于60%，市场商品住房将占住房供应总量的40%左右。

除了楼市调控和二手房改革，今年上半年深圳楼市讨论的焦点是粤港澳大湾区，从去年到今年这种热度一直保持。虽然具体计划尚未公布，但房地产市场已经领先一步。半年来，大湾区各城市多次出台调控政策，旨在抑制房地产投机，控制房地产市场的稳定发展。最近，许多城市也纷纷出台新政策来规范房地产市场。此前，长沙、Xi、杭州也将注意力集中在以公司名义购房的行为上。在深圳，也有一些限制企业购房的项目:市场上热议的深圳华润润福三期有这样一个销售计划:个人优先选房，企业在个人选房结束后购房。无独有偶，之前宣布出售的万科蛇口大厦也规定，企业只有在选择了个人住房后才能购房。

深圳市房地产经纪人协会预测，深圳楼市的交易状况将长期保持稳定运行状态，深圳房价不具备大幅上涨的条件。米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，深圳楼市下半年将继续保持平稳态势，在新增供应量增加和二手交易成本上升的共同作用下，一级市场的成交量将好于二手房市场。限价令实施后，随着二手房价格倒挂现象的增多，调整限价令成为必要。此外，深圳市场还将出台限制企业购房、开设公证彩票购买热卖房屋、限制销售等措施。