李宇嘉：从租金上涨反思租房供给端改革路径

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李玉佳

针对近期房地产市场出现的混乱局面，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房和城乡建设部、中宣部、公安部等部委近日联合下发了《关于开展专项行动打击部分城市侵害群众利益违法违规行为的通知》， 并决定从2018年7月初至12月底，在包括北京和上海在内的30个城市启动专项行动，以控制房地产市场的混乱。 这包括住房租赁市场的整顿。

最近，住房租金水平也明显上升。根据国家统计局的数据，5月份cpi同比上涨1.8%，其中住房价格指数同比上涨2.2%，房价上涨的主要原因是房屋租赁价格。5月份，全国房租指数同比上涨2.4%，从1月到5月，房租指数同比上涨2.5%，高于房价指数0.2个百分点以上。事实上，自2016年本轮房地产市场反弹以来，租赁价格指数在整体住房价格指数中涨幅更大。月平均涨幅和累计涨幅分别比住房价格总涨幅高0.65个百分点和0.77个百分点。

炎热城市的房租上涨更为明显。根据方天霞租赁网的数据，从2017年2月到2018年5月，中国17个城市的租金价格快速上涨。其中，6个城市增长10%以上，5个城市增长5%~8%，其中北京(25.9%)、上海(19.5%)和深圳(15.5%)领先。随着毕业季节的到来，房租会再次上涨。房租上涨引起了监管当局的极大关注。在住房和城乡建设部5月20日的文件中，首次提出“稳定房价”和“控制租金”并重，北京市住房和城乡建设委员会的年度白皮书也明确提出将个人住房租金纳入调控范围。

自2016年以来，随着《国务院办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的若干意见》的出台，培育和发展租赁市场，构建“租购并举”的新型住房制度已成为中国房地产市场的长效机制。与此同时，多渠道的租赁供应受到政策的青睐，如新增土地供应和建设或“自持”租赁，在13个城市试点集体土地建设租赁住房，将闲置和低效的商业办公楼改造成租赁住房，以及在租赁领域大力投资银行信贷、证券化和债券发行等金融创新。50多个城市或省份出台了鼓励租赁发展的政策，热点城市的租赁约占新增供应的30%。可以看出，租赁的“供应方”有大量的墨水。

问题是，当商品房市场仍然火热，成交量创下历史新高时，短期租房人口不会激增。与此同时，租赁的“供应方”正在加速，低成本的土地供应和住房供应受到高度重视。为什么住房租金价格飙升？

在我看来，在很大程度上，制度和资本决定了政策红利，攫取了低成本空.的价值扩大大型机构租赁是发展住房租赁的关键。该政策的初衷是为了克服“宽松租金”模式下由个体租户和业主造成的租赁混乱的弊端，如随意增加租金、克扣押金、缺乏室内配套设施、消防安全隐患多、短期行为严重等。

然而，从资本和制度的角度来看，在土地、金融和税收的优惠政策下，空房的低成本租赁是一种价值压抑。因此，过去由市场自发提供的低成本租赁已经成为各种资本竞争的领域。在不到两年的时间里，北京、上海和深圳等每个热门城市都有200至300名家长租住公寓。根据笔者的研究，长期租赁公寓大致可分为两类:一类是集中型公寓，储存和储存旧工业厂房、废弃的酒店和商业建筑；其次，分散式公寓有“隔断”和“双层床”。前者依赖于收回低成本住房，而后者依赖于增加单位面积收入。说白了，就是房租上涨。

笔者发现，存量房屋改造后的长期租赁公寓租金水平比改造前提高了50%~200%。最近，深圳富士康员工集体表示，他们要求提高工资，以跟上房租的上涨。这一事件表明，有必要反思长期租赁公寓的运营模式及其对租赁市场的影响。

尤其是租赁企业的兴起和股票的振兴对整体租金有显著的拉动作用。无论是弥补消防和卫生等安全缺陷，还是改善生活体验，不仅需要投入真正的资金，还需要跟上大量的人性化服务。考虑到税收和公司利润，租金上涨是不可避免的。

事实上，随着收入水平的提高和居民消费水平的提升，配套性好、经验丰富的出租屋开始出现在供给方，这是需求迫使供给跟上的结果。与此同时，85后和90后日益成为租赁市场的主力军，他们对生活和生活的要求也越来越高。租赁供应方的升级也将有助于满足改善生活的需求。问题在于，支付房价的能力更多地取决于投资需求和货币供应，而支付房租的能力更多地取决于工资和收入水平。残酷的现实是，作为主要租赁力量的流动人口和新就业大学生的收入水平无法支撑租金的过度上涨。

例如，在深圳，富士康员工的需求实际上反映了基层员工和普通大众负担不起房租上涨。据了解，富士康装配线员工的可支配收入为2100~2400元，而城市中邻近村庄的单间租金为700~800元，约占可支配收入的30%，正好符合租金不超过可支配收入三分之一的国际惯例。

2017年，深圳市常住居民人均可支配收入为52938元，月平均收入为4411元。根据收入分配的“28年法则”，中位数估计在2500元左右。换句话说，2500元相当于深圳80%常住居民的月可支配收入。

从2008年到2017年，深圳农村大量廉租房被拆除，取而代之的是高档商品房。“十三五”期间，深圳计划将100万套农村住房改造成长期租赁公寓，这意味着农村住房租金将至少提高50%。然而，深圳常住居民的年可支配收入仅为8%~9%，未来租金/收入比将超过45%。近一半的收入用于支付房租，这超出了深圳1600万租户的承受能力。2017年，深圳的人均可支配收入在全国排名第三，恐怕深圳的问题也会存在于其他热点城市。

随着“租购并举”作为国家战略的兴起，从2017年下半年开始，各省市都出台了住房租赁发展规划，规划了“十三五”规划蓝图和未来大规模租赁住房建设。由于租赁需求主要集中在十几个热点城市，这些城市的土地供应弹性小，土地供应成本高，配套设施困难，租赁供应更依赖存量盘活，这也是近两年长期租赁公寓蓬勃兴起的原因。但与此同时，库存的恢复也导致租金的快速上涨和支付能力的下降。由此产生的问题是，大量租户迁移到外围，或者不适当的租赁，如隔断、双层床、共享租金和集体租金普遍存在。

笔者认为，从提高租金质量的角度来看，盘活存量没有问题，但基于租金需求集中在中低收入群体且收入对租金敏感的现实，租金供给的公共属性和政策属性更强。因此，除了发挥市场配置的作用，更多的应该是“短板”。

过去，地方政府过于重视商品房市场，租赁市场发展迅猛，这也是造成“强卖弱租”和租赁混乱的原因。今后，除了加大公共租赁住房建设外，更重要的是加大现有租赁住房(尤其是城中村和旧住宅区)的配套力度，如消除消防安全隐患、配置电梯、物业管理和社区警卫、共享教育和医疗服务等。公共服务“补短处”，降低租金成本，这是供给方结构改革的重点，而不是拆迁改造后租金的增加，所以供给效率会很低。

(作者是高级房地产研究员)

编辑朱昱