小区停车位产权归谁？ 律师：根据实际情况定

全媒体记者刘学成

随着城市的发展，停车难已经成为恩施市民关注的焦点。如今，许多新社区已经规划了地下停车位或在地面的公共部分设置停车位。市民关心的是这些车位的产权是属于发展商还是业主，是否可以出售，出售后是否可以申请产权证。为此，记者采访了湖北沂水律师事务所律师谭。

地下停车位的所有权取决于具体情况

住宅区的地下停车位需要划分为几种不同的情况，适用不同的法律法规。

对于人民防空工程，适用《中华人民共和国人民防空空法》和《湖北省实施中华人民共和国人民防空空法办法》的规定。根据《中华人民共和国人民国防空法》第5条，人民国防空项目通常由投资者使用和管理，利润归投资者所有。因此，湖北省实行人民Defense/き，如果房地产开发项目的地下空室属于人防工程，其所有权属于开发商。平时可作为停车位使用，也可设置为地下商场、超市等生活服务场所，不受法律强制规定，收入归开发商所有。根据《恩施土家族苗族自治州地下空房管理办法》第二十二条第二款的规定，人防工程改造后的地下停车位只能出租给业主停放，所有权不得出售。当一个房地产开发项目申请规划许可时，它将空地下空间规划为地下停车位，其所有权属于开发商。根据《中华人民共和国物权法》第74条的规定，建筑面积内规划用于停放车辆的车位、车库应首先满足业主的需求，建筑面积内规划用于停放车辆的车位、车库应由双方通过出售、分红或租赁的方式约定。根据《最高人民法院关于审理房屋权属争议具体适用若干法律的解释》第五条规定，建设单位按照分配比例以出售、奖励或租赁等方式向业主处分停车位和车库的，应当认定其行为符合《物权法》第七十四条第一款的规定，应当首先满足业主的需要。

从上述规定可以看出，规划停车位的所有权和处置权属于开发商，地下停车位可以出售或出租，也可以在售房时赠送礼品。地下空房是规划的停车位还是规划的人防工程，可以在住宅区所在的规划部门查询。

社会上有一种说法，地下空房的建设成本已经被分配到出售房屋的单价中，所以地下停车位应该属于所有的业主。这种说法是错误的，没有法律依据。但是，如果开发商将地下空房面积分配给业主购买的房屋面积，则分配的面积属于所有业主，开发商无权处置。

如果因历史原因而修建的地下空室既不是人防工程，也不是地下停车场，则应根据地下空室的面积是否包含在共用面积内单独判断。未纳入共享区域的归开发商所有，纳入的归业主所有。

地上规划停车位的产权属于开发商

根据《中华人民共和国物权法》第74条和《最高人民法院关于审理房屋权属争议具体适用若干法律的解释》第5条，规划地上停车位的所有权属于开发商，开发商可以通过出售、分红或租赁等方式将停车位转让给小区业主。

根据《中华人民共和国物权法》第74条第3款，在实践中，如果一些开发商将公共绿地或公共道路改建为停车位，它们属于所有业主。根据《最高人民法院关于审理房屋权属争议若干法律具体适用问题的解释》第六条的规定，在业主共有的道路上或者建筑物区分所有的其他场地上增加的停车位，应当认定为《物权法》第七十四条第三款规定的停车位。这些停车位属于所有业主，开发商无权收取任何费用。然而，物业公司已经有效地管理了停放在这种停车位上的车辆，并且物业公司可以对机动车停车管理收取服务费。然后，社区内的公共绿地属于其他场地，开发商在设置地面停车位时，可以向社区所在的规划部门查询是否占用了社区内的公共绿地和公共道路。

地下规划停车位可以出售

关于出售停车位能否取得产权证，谭郑彪表示，根据《恩施土家族苗族自治州Underground/きだよ 0号房管理办法》第十八条和第十九条，地下规划停车位可以进行房地产初始登记。

值得注意的是，车位销售合同应注明购买人在房地产开发项目中已购买的房屋销售合同备案号、房屋所有权证号或不动产所有权证号。合同还应规定停车位的建筑面积和价格。