楼市上半年“收官”报告：紧紧紧！政府出手调控300次创纪录

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中国房地产市场的高温甚至不能降低疫情。

在经历了20年的低点后，房地产市场完成了V型逆转，并在年中达到新高，消除了疫情的影响。一些城市的房价过热也导致相关部门出台政策来加强对房地产市场的监管。今年上半年，房地产调控政策的数量创下了新的纪录，政府一再采取行动，这表明它决心抑制住房价格投机。

这项政策主要是在供给方面，如推迟支付土地出让金，降低新房预售条件，延长建设和竣工期限等。，帮助企业渡过疫情带来的困难。在需求方面，人才引进和定居点放松是关键，一些城市暂时未能推出需求方面的刺激政策。

因此，对于大多数房企来说，下半年仍面临较大的销售压力。很难说当全年的“总结报告”出来的时候，有多少人会高兴。

2020年，房地产企业将不得不生存。

从跌入谷底到企稳复苏，房地产市场在今年上半年因本地“不安”而收盘。

根据国家统计局7月16日发布的数据，从1月到6月，房地产开发投资、商品房销售面积和销售量、房企到位资金等多项指标的下降幅度已连续5个月收窄。其中，6月份房地产开发投资增速首次转正，6月份月销售规模连续两个月增长。

“从规模和增长率来看，今年上半年，全国房地产市场经历了20年来的低点，并完成了V型逆转。到今年年中，这一数字达到新高，消除了疫情的影响。”克里指出。

在市场的持续复苏下，今年6月，在70个大中城市中，新房和二手房价格上涨的城市数量达到2019年7月以来的新高；各等级城市的新房和二手房数量逐月增加。

“就房价趋势而言，它实际上已经走出了太冷的区间。至少随着市场交易的反弹，房价的绝对跌幅并不大。”易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《五面财经》的研究员，目前一些城市也有必要防范房价过热。今年7月深圳“深八政策”反映了这一点，表明如果房价不稳定，仍会有各种调控政策。

下半年，东莞、杭州、宁波、深圳、南京等热点城市纷纷收紧楼市调控。另一方面，成都再现“万人摇”神盘，上海数千人抢千万元豪宅等。随着疫情的影响逐渐减弱，房地产市场将走向何方？

近80%的城市房价已经上涨

在疫情爆发之初，房地产市场立即陷入“冰点”。从1月到2月，中国商品房销售面积下降了近40%，销售量也下降了36%。3月以来，随着疫情的好转和各行业恢复生产的推进，市场逐渐回暖。

据国家统计，今年6月，全国商品房销售面积超过2亿平方米，比上个月增长40%，达到疫情后的新高；销售额超过2万亿元，创下近三年同期新高。受此驱动，2020年1-6月，销售面积和销售额同比分别下降8.4%和5.4%，降幅分别为3.9%和5.2%。

克里指出，6月份新的高销售量的主要支撑力量来自东、西、核心一、二线城市房地产市场的快速恢复，而上半年全国房地产市场销售增长率的V型逆转主要取决于高端需求的持续释放。

反映在数据中。根据国家统计，东部地区从1月到6月的降幅较小，同比下降5.4%；其次，西部地区同比下降5.6%，中部地区和东北地区同比分别下降14.1%和14.7%。

此外，上半年27个城市277个项目的认可度超过100%，主要集中在宁波、南京、成都、上海等核心一二线城市的高端项目。

严跃进告诉《五面彩经》的研究员，市场可以复苏。除了需求的不断释放，另一个重要因素是流行病下的危机感，特别是资本市场的不稳定表现，所以投资买房仍然被认为是最安全的内容。

深圳无疑是本轮楼市复苏“高烧”的代表。房地产市场的热点现象，如开盘时出售豪宅、抵押贷款的增加以及数百万茶费的重现，一直占据着荧屏。

无论是环比还是同比，深圳的一手和二手房价都领先于一线城市。特别是二手房市场，根据国家统计局的数据，6月份，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的二手房价格环比分别上涨0.7%、0.4%、0.8%和1.9%，同比分别上涨2.2%、3.3%、1.0%和14.3%。

▲图片说明:2020年6月70个大中城市二手房价格列表。图片来自中国建设新闻。

“实际上，今年上半年，深圳的二手房市场确实有很多炒作，尤其是一些校区较好、位于前海等地区的房地产项目。价格上涨是显而易见的。”严跃进指出，随着深圳“深八条”政策的出台，总体而言，深圳后续房价将会下降。

在率先复苏的一线和二线城市中，除深圳外，宁波、东莞和杭州等城市也出现了过热。其中，上半年杭州土地出让金位居全国第一，6月新房成交量达到19528套，为2017年6月以来单月最高。第二季度二手房成交量连续三个月超过1万套。

市场活动的增加也导致了房价的全面反弹。6月份，全国70个大中城市的二手房价格环比分别上涨0.58%和0.31%，同比分别上涨4.84%和2.05%。其中，环比增速有所扩大，同比增速收窄的趋势也得到抑制。

从上升城市的数量来看，在70个城市中，房价上涨的城市有61个，上升城市的数量在4月份持续增加；50个城市的二手房价格上涨，比上个月上涨了9%。

▲图片说明:2020年6月70个大中城市二手房价格列表。图片来自中国建设新闻。

“二手房市场与一手住房市场相似，总体呈现升温趋势。房价指数的上升趋势与当前市场的表现有关。尤其是第二季度，随着房屋交易市场的活跃，房价本身又开始反弹。”严跃进告诉《五面财经》的研究员(身份证号:五面财经)，由于一些城市的房屋销售好于房地产企业的预期，一些项目出现了价格上涨，特别是在一些有明显住房抢滩的城市，房价上涨趋势也很明显。

半年内300多项楼市调控

今年7月，继杭州、东莞、宁波和深圳之后，另一个热门城市南京被这项政策“击败”。

7月23日，南京市住房保障和房产局等部门下发了《关于促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，明确了九项控制内容，包括加强热点房地产销售管理和完善限购政策。

监管的背后是南京持续火热的房地产市场。第二季度，南京一手和二手房同比增幅继续扩大。7月份，三次土地拍卖收入为468亿元，而今年上半年的土地出让金总额仅为760亿元。

“在南京的这一政策中，过去几天的优惠购房政策与宁波政策有相似之处，充分体现了确保只需进入市场等合理需求的导向，有效打击了房地产投机需求，特别是采取假离婚增加购房资格。行为。”严跃进向《五面财经》的研究员指出，这样的政策进一步表明，热点城市的政策，特别是那些房价过度投机的城市，仍然是基于紧缩。

据中原地产研究中心统计，今年上半年房地产调控政策数量为304项，同比增长21%，创下半年调控政策数量的新纪录。

具体来说，上半年，受疫情影响，政策重点放在供应方面，如推迟支付土地出让金、降低新房预售条件、延长建设和竣工期限等。，帮助企业渡过疫情带来的困难。

在需求方面，人才引进和定居点放松是关键，一些城市暂时未能推出需求方面的刺激政策。包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安在内的至少12个地方暂停或调整了房地产宽松政策。

“上半年的监管重点是恢复市场活力和刺激市场需求。下半年，各地继续深化“以城为本”政策的实施。在国家发展和运行指标增速没有恢复到同期历史水平的背景下，预计政策在供给方面仍将大有作为，需求方面的“强刺激”政策将难以落地。人才引进补贴和放宽安置仍是长期的改革机制。”陈晓告诉《五面财经》的研究员，那些升温过快的城市可能会继续执行加强调控的政策。

陈晓指出，下半年房价和地价仍保持稳定，城市间的分化将进一步加剧。预计一线城市将迅速复苏，二线城市将稳步提升，部分城市目前的热点现象将逐渐消退，并在后期逐步恢复稳定运行。然而，四线城市总体上不太可能恢复到疫情前的状况，热度将逐渐下降，一些城市的房价可能面临下跌。

住房企业的压力仍然存在

回顾上半年，在销售压力下，许多房地产企业加大了推市力度，掀起了降价促销的浪潮。其中，恒大作为2020年降价的第一枪，在流行期间实施了网上销售、降价促销等政策，打了25%的折扣，成为本轮“量价”中的典型房地产企业。

公告显示，今年6月，恒大实现销售额760.5亿元，同比增长51.3%；1-6月，累计销售3488.4亿元，同比增长23.8%；今年上半年的平均售价同比下降了16%。

在排名前五的房地产企业中，除万科外，上半年平均销售价格与去年基本持平，碧桂园、保利和融创的平均销售价格均同比下降，降幅约为5%。

“受上半年疫情影响，大多数房地产企业采取了以价换量的方式来保证销售量。恒大销售额同比增长背后是一系列降价促销。”陈晓告诉《五面彩经》的研究员。

随着3月份以来市场热度的回升，住房企业的业绩继续改善。据嘉里数据显示，第二季度，百强房地产企业整体销售复苏好于预期，今年6月份月度表现较上月增长33%；自4月以来，月度表现进一步上升至13.8%。

但是，目前市场仍处于恢复期，疫情的不确定性依然存在，因此下半年房地产企业的销售压力仍然比较大。

根据嘉里的数据，截至6月底，近一半企业的累计销售额低于去年同期，五家房地产企业的累计业绩下降超过20%。此外，在36家典型的房地产企业中，近一半的销售目标完成率不到40%。其中，融创、海洋集团和R&F地产的涨幅都不到35%。

“对于大多数房企来说，下半年的销售压力仍然较大，一些房企可能会面临业绩目标难以顺利完成的困境。”陈晓还告诉《五面财经》的研究员，与此同时，房企之间的分化也越来越明显。对于一些总部住宅企业来说，竞争优势更加突出，而对于一些中小型住宅企业来说，生存环境更加艰难。

▲图片说明:中国商品房销售面积和销售增长率尚未恢复到疫情爆发前的正常水平。图片来自中国建设新闻。

同时，陈晓认为，在目前的市场环境下，通过降价促销很难维持销售，通过这种方式可以在短期内获得知名度和销量。但是，从长远来看，空房企的利润大幅下降，房企的资金链面临压力，难以维持。

从已披露半年业绩预测的房企来看，大多数房企都面临盈利压力。风能数据显示，截至7月15日，预测上半年业绩的45家a股上市房地产企业中，只有12家表现良好，其中30家遭受了首次亏损、持续亏损或预减。

其中，十佳房企之一的招商局蛇口(001979.sz)预计上市公司股东应占净利润同比下降79.59%，至83.67%；每股基本收益将在0.04至0.06元之间，而去年同期为0.60元。

中小型住房企业甚至更糟。上述45家房地产企业，除了招商局蛇口和欢乐城之外，都在嘉里1-6月销售额的前50名之列，它们都在榜单中排名靠后，甚至没有名字。例如，小型房地产公司南山控股(002314.sz)预计上半年上市公司股东应占的净亏损为1.45亿至2.89亿元，同比下降193.22%，至285.79%。

融资方面，今年上半年货币环境相对宽松，住房企业整体融资利率较低。然而，房地产金融监管仍然“紧”。7月20日，银监会在2020年年中工作座谈会上指出，“要坚决防止影子银行、房地产贷款、盲目扩张、粗放经营的死灰复燃。”

“住房融资正处于有利时期，但总体上没有改善。下半年房地产信托融资不容乐观。此外，房地产金融监管在下半年不会放松，预计将继续加强。”陈晓告诉《五面彩经》的研究员。

“持续宽松的融资环境可能在下半年发生变化，否则将存在收紧的风险。”严跃进还认为，后续房企会谨慎保守，控制成本、促进销售、寻求扩张是许多房企在后续会议中会考虑的内容。

在土地投资方面，房屋企业负责人已经发布了信号。根据嘉里的数据，上半年房企在收购土地方面最为谨慎，上半年碧桂园、融创和万科的销售比例低于0.3，低于前100名的平均水平。此外，土地收购方式更注重低成本的储存方式，如协议收购、旧改或并购。