停车位权属分四类 业主可依法合理维权

至于住宅停车位的所有权，业主普遍认为地下停车位属于业主的公共配套设施，是建筑物的附属产品。日前，记者就业主关心的问题采访了湖北图盛律师事务所律师张。

记者:既然房子的产权已经卖给了业主，土地也已经和业主分享了，为什么停车位不属于业主呢？什么法律条款可以解释它？

张:根据主管部门的有关文件，停车位可以分为四类。一是业主共用停车位，即占用其他公共场所的停车位，如业主共用道路或公共货架空楼，以及土地出让条件和规划条件中明确要求的地上公共停车位(包括机械停车位);二、人防地下停车位，即人防平战结合的地下停车位(包括机械停车位)；三是物业停车位，即按照建设工程规划许可证确定并首次登记为建设单位的停车位(含机械停车位)；第四，社会停车位，即使用政府管理的国有空土地修建的停车位或机械停车位。

规划配套物业停车位或停车库占用的地下空房不属于小区业主的共有土地面积，其所有权依法属于开发商，不属于业主，开发商可以通过出售、赠送或出租等方式处理，但地下机械停车位只能出租，不能出售。

法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百四十二条:建设用地权利人建造的建筑物、构筑物及附属设施的所有权属于建设用地权利人，但有相反证据的除外。《中华人民共和国物权法》第74条第(2)款:建筑物区分内规划用于停放车辆的车位、车库的所有权，由当事人通过出售、分红或租赁的方式约定。最高人民法院关于审理建筑物区分所有权争议具体适用法律若干问题的解释》第六条:建筑物区分占用业主共有或者其他场地增加的道路停车位的，应当认定为《物权法》第七十四条第三款所称的停车位(业主共有)。

记者:规划停车位比例是房地产项目的经济技术指标之一，也是购房者购房的参考条件之一。价格成本核算包括停车位成本吗？它会影响停车位的所有权吗？

张张羽:规划配套物业停车位(地下机械停车位)占用的地下空房不属于小区业主的土地共有面积，依法归开发商所有。成本是否计入房价成本核算并不影响停车位的所有权。

记者:在停车位权属纠纷中，对于业主停车难、停车贵的问题，规划局在规划时能采取什么有效措施？

张:规划行政管理部门核发建设工程规划许可证后，只要严格按照建设工程规划许可证确定的停车位标准，就能有效解决停车问题。

记者:近年来，在房地产项目的停车位分配规定方面，国家如何保护购房者的权益？

张:第一，多次提高停车位分配指标。为了有效解决建设项目停车位不足的问题，在《恩施州城市规划管理技术规定》(以下简称《技术规定》)颁布修订时，多次提高建设项目住宅停车位指标(商业设施始终为1.0 /100平方米)。例如，在2011年版的《技术条例》中，每户0.8套，而在2013年版的《技术条例》中，每户1.0套(旧城区为每户0.8套)，而目前的《技术条例》(州政府第2号令)已达到每100平方米1.0套。然而，现行国家标准只规定了商业和公共服务设施(如商场、菜市场、社区卫生服务中心等)的建设要求。)配套住宅项目，每100平方米0.3至0.45不等。

第二，严格限制地面停车位的比例。为了改善居住区的环境质量，留出更多的绿色景观和活动空客房，国家标准地面停车位的数量不应超过居住建筑总数的10%,现行技术法规中地面停车位的数量不应超过停车位总数的10%。

第三，采取更多措施鼓励停车设施建设。对于将要建设的停车场(库)，应鼓励规划。首先，停车场的建筑面积不应包括在容积率指标内。第二，城市基础设施配套费应在2018年1月1日前缴纳。

第四，多环节审查(检查)停车位分配方案。在规划条件、规划方案审查、建设项目竣工验收等多个环节，严格审核(审核)和分配停车泊位。

记者:开发商和业主在停车位的所有权问题上发生了纠纷。如何让双方都清楚停车位的所有权？

陈:住房和城乡建设局、自然资源和规划局等行政管理部门可以组织一定形式的宣传活动，宣传有关停车位权属的法律法规，让业主或购房者了解和了解四类停车位的权属和处理办法。

记者:您有什么好的建议可以帮助业主维护自己的合法权益，比如停车位的使用权？

张:首先，物业停车位的初始所有权属于开发商，业主可以通过购买或租赁获得所有权或使用权。租金和销售价格由价格主管部门制定。

二、对于人民防空地下停车位，根据《中华人民共和国物权法》第五十二条第一款、《中华人民共和国人民防空空法》第五条和《中华人民共和国Defense /きだ实施办法0/湖北省法》,

人民防空地下停车位租金由空人民防空行政主管部门会同价格行政主管部门制定。

第三，业主共享的停车位由小区内所有业主共享，建设单位无权出租或出售。业主大会决定将停车位交给业主使用的方式，相关的利益和使用由业主大会决定。

第四，对于机械停车位，建设单位只能出租，不能出售。

四类停车位的所有权和处置方式明确后，业主可以依法维护自己的合法权益。(采访全媒体记者刘天棋)