成都优质写字楼呈复苏态势 第二季度净吸纳量由负转正

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证券时报记者唐强

2020年上半年，随着成渝双城经济圈的加速建设，成都东部新区和西部中心城市成都将面临新一轮城市发展规划的战略机遇。

证券时报e公司记者了解到，受疫情影响，上半年成都优质写字楼市场净吸纳量较去年年底下降了96.8%，但第二季度市场净吸纳量由负转正，市场呈现快速复苏态势。

对此，世邦魏理仕表示，疫情过后，企业风险管理和控制将得到加强，租户租赁决策周期将延长；租户的成本控制导致对乙级写字楼的需求五年来首次超过甲级写字楼；tmt行业的“网上+”企业已经成为主要的源头。

办公室需求在第二季度恢复

7月10日，全球商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布了《2020年上半年成都商业地产市场报告》。2020年上半年，随着疫情影响的逐渐减弱以及宏观经济和市场释放出新的发展势头的积极回应，成都市商业房地产市场呈现出复苏迹象。

据证券时报e公司记者报道，2020年上半年，金融城天府国际金融中心南塔和金融城东北万科文创大厦的交付为成都高品质写字楼市场带来了约11.8万平方米的新供应量。

但是，由于疫情期间的控制措施以及企业根据宏观环境变化对租赁策略的相应调整，上半年的净吸纳量仅为7600平方米。然而，随着疫情的控制和第二季度经济的稳定，企业信心增强，需求实际上呈现出复苏趋势。其中，第二季度，成都优质写字楼净吸纳量由负转正，达到7.2万平方米，居全国第四位。

2020年上半年成都商业地产市场报告披露，疫情对租赁活动的影响使得整个市场的空购买率比2019年底提高了1.1个百分点，达到21.6%；虽然业主通过以价换量的方式刺激了需求，但与去年年底相比，市场平均租金下降了1.6%，至每月每平方米82.7元。其中，甲级写字楼月平均租金下降1.3%，至99.9元/㎡。

2020年下半年，成都还将迎来超过32万平方米的新供应。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)认为，随着下半年经济趋势变得更加明朗，大中型企业的办公需求可能会加快；与此同时，疫情过后，一些行业优胜劣汰的优质企业的办公需求也有望投资甲级写字楼。作为对接，业主应积极抓住回收的机会，提供更灵活的租赁条款和更多元空客房和服务。

成本控制贯穿于年度需求差异

另一方面，世邦魏理仕(CB Richard Ellis)指出，今年上半年，成都市场的甲级和乙级写字楼在面积减少方面出现了一些差异。

得益于经济的逐步复苏、当地小微企业的发展、网络教育产业的快速扩张以及企业成本控制的加强，五年来，乙级写字楼的净吸纳量首次超过甲级写字楼。

相比之下，甲级写字楼租户的质量管理更加严格，大中型租户的谈判周期更长，企业房地产的内部控制和决策更加严格。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)认为，在疫情爆发后，甲级写字楼的重启速度相对较慢，预计下半年将逐渐加快。

值得注意的是，鉴于当前宏观经济的不确定性，企业对房地产的成本控制和灵活性提出了更高的要求，从而寻求灵活的办公解决方案，如联合办公和精装房。上半年，成都联行整体入住率接近90%，二房东积极推出特价房等优惠措施，导致转租率上升至82%。

从这个意义上说，世邦魏理仕指出，疫情可能加速写字楼租赁需求向多元化和全生命周期发展，这就要求业主应对资产管理和租赁策略。

就行业而言，tmt、房地产建设和专业服务是上半年的三大需求来源，分别占45.2%、10.9%和9.8%。如果按照企业的主要业务领域来看新需求中“在线+租户”的比例，发现消费服务和教育、文化体育娱乐和零售贸易行业的在线渗透率最高，分别为90.8%、80.5%、40.1%和39.0%，上半年需求明显增加，分别占新需求的35.0%、5.0%、16.4%和2.4%

受疫情影响，零售、文化、体育和娱乐行业由于受到线下实体的影响，正在积极向网上市场转型，使得网上购物、网上棋盘游戏和直播等企业正在积极扩张；专业服务催生了在线办公软件等企业的扩张需求；在网络教育领域，上半年，成都龙头企业积极扩张，集中在乙级写字楼和非标准物业。

据数据显示，中国k12(从学前教育到高中教育)有近2.3亿学生，而据估计，2020年k12网络教育企业的用户数量将只有3700万，市场渗透规模只有16%。世邦魏理仕(CB Richard Ellis)认为，空 K12网络教育企业的市场渗透率仍有相当大的增长，但网络教育企业未来需求的可持续性取决于疫情后商业模式调整带来的实际收入，并直接影响其租赁能力和办公物业选择。