特区四十年 卓越：城市更新创变者

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作者:时代财经谢林思

图片来源:中国视觉

在深圳盐田，桥东的老住宅区，就在中英街的对面，曾经是深圳最繁华的地方之一。“1988年，我们搬到了桥东，那是盐田区最好的地方。它靠近中英街，每个人都特别愿意来这里。”住在桥东旧住宅区的刘女士回忆道。

然而，随着香港回归和深圳经济特区的迅速发展，昔日的“购物狂潮”已成为历史记忆的一部分。桥东的旧住宅区隔着一条河，曾经熙熙攘攘、风起云涌，由于岁月无情，已经变得陈旧不堪，不再适合居住。

这是一个建于20世纪80年代的住宅区。由于海风的长期侵蚀，许多地方的墙壁脱落，甚至混凝土中的钢筋在一些地方也清晰可见。住在里面不舒服，甚至连基本的安全都无法保证，所以升级势在必行。

2010年，桥东区改造项目被纳入2010年深圳市第一批城市更新单元规划编制计划，成为深圳市首批拆迁改造的八个旧住宅小区之一。由于涉及的利益相关者众多，要求各异，旧住宅小区的拆迁改造注定是一场“持久战”。

但桥东的旧住宅区确实创造了一个奇迹。2016年，卓越城市更新集团开始介入桥东旧住宅区改造项目。在正确的政策引导、高效的政府流程处理以及广大业主的大力配合和支持下，项目在两年内完成了拆迁工作并签订了土地使用合同，创下了深圳市强区下放以来实施主体确认和土地使用合同签订的最快速度。卓越城市更新集团总经理万伟告诉时代财经，桥东项目是他在城市更新方面最难忘的经历之一。“这是政府、企业和业主共同努力的结果，也是值得全行业学习的标杆”。

目前，该项目已经开始建设，将很快进入市场。未来，它将从摇摇欲坠的危楼升级为现代化的商业综合体，成为集生活、休闲、商业和教育于一体的综合性区域中心。

改变城市面貌，增强城市功能是城市更新的意义和使命。如今，深圳经济特区迎来了发展的第四十个年头，面临着两区重叠的新使命，而城市更新就像一双“魔手”雕刻着城市的新轮廓。作为这一领域中以市场为导向的主题的重要代表，卓越在与特区一起成长的同时，正在塑造和赋予未来40年的城市发展。

40年来，深圳在不到2000平方公里的土地上创造了现代城市建设和发展的奇迹，但也比其他城市更早遇到了土地资源约束的问题。随着土地开发利用的长期和高强度，深圳几乎没有新的建设用地，资源短缺已经成为制约城市进一步发展的瓶颈。

在此背景下，城市更新已成为深圳市盘活土地、提升土地价值、改善人居环境的重要途径。2004年，深圳出台了城中村改造的相关政策，开启了深圳旧城改造的艰难探索。三年后，老工业区的改造政策也相继出台。

但是，当时在城市和老工业区的村庄改造项目中没有“实施主体”的名称，改造单位的选择是通过传统的招标或挂牌方式，影响有限。"这一时期的尝试只是部分参与者."万伟说，直到2009年12月1日，深圳颁布了《深圳市城市更新办法》，深圳的城市更新时代才正式开始。

「从深圳的发展来看，市区重建在过去10年已真正走上和参与了深圳的城市发展阶段。」卓越对城市更新的探索几乎与深圳同步。早在2000年，卓越集团就开始涉足旧的改革领域。经过长时间的打磨，2011年，它的第一个城市更新项目——卓越世纪中心竣工并投放市场。

这是一片位于深圳福田区中央商务区的黄金土地。它最初是黄冈村的保留地，村民们把它建成了一个两层的家具城来独立经营。然而，私人城市的建筑形式和工业能源水平显然与市中心从“增量扩张”到“存量优化”的发展方向不相匹配。这符合时代的需要和深圳发展的大趋势。

在此基础上，卓悦将其升级为集写字楼、商务、酒店为一体的大型综合体，极大地释放了土地的建筑面积和综合提升土地的综合价值。卓越世纪中心的两栋建筑以280米和250米的高度创下了当时市区建筑高度的新纪录，成为了当时福田的新地标。

升级后的办公楼为区域产业结构从低端业务向证券、银行、科技等高端产业升级提供了很大帮助。与此同时，黄冈村民搬迁的2号楼约10万平方米的房产成为深圳村集体股中净资产最高的房产，例如今年的租金收入超过2亿元，房产估价超过150亿元。黄冈村的集体经济已经成功转型升级。

回顾过去十年的发展，卓越中心只是一个开始。然后，卓越在梅林区的深圳北部中心建造了最大的商业地标——卓越城；将岗厦村改造成世界级的大型商业综合体——深圳中心；将宝安新阳工业区改造成为一流的商住综合体标杆；除了上述的桥东旧住宅区改造项目外，优秀的城市更新已经成为在古村落、老住宅区、老商业区和老工业区四大改造领域中少有的成功案例。

万伟向时代财经表示，10年前，卓越开始为深圳的第二次腾飞做准备，为深圳的发展提供高品质的产业/空间，“包括打造卓悦、深圳中心等一系列名片项目，为提升城市形象做出了巨大贡献。”

同时，与深圳城市更新探索同步的卓越，有助于形成一系列的行业规范和标准，促进整个城市更新产业的发展，加快城市发展进程。

以帮助城市发展和解决城市困境为使命的城市更新有一个不可回避的问题——长周期。一个项目需要9到10年的时间来收集和最终登陆，这严重地减缓了城市的发展进程。

特别是在土地资源极其稀缺的深圳，大量区位优势的土地因功能调整滞后、利用效率低下而失去了发展高效产业的机会。如何在短时间内帮助高质量土地的改造成为行业必须解决的问题。

要想快速，你必须首先专业。万伟指出，城市更新必须专业化运作。

2013年5月，通过集中资源和优势，成立了中国第一个城市更新小组，对城市更新领域遇到的问题进行了细分和分解。“从政策研究和判断、项目投资扩张、规划和建设，到拆迁谈判，最后获得土地使用权，每一步都是一项非常专业的工作，必须配备专业人才，才能更好、更快地推动项目进展。”万伟告诉时代财经。

与此同时，优秀的城市更新团队内部形成了一套规范的运作流程和系统的管理模式，每个项目都在团队内部进行了自上而下的划分、规划、监督、跟踪和检查，以确保优秀的城市更新项目能够以最快的速度推进。

然而，开发商只是城市更新链条中的一个主体，专业运作是项目成功的起点。在链条的两端，仍然有政府和业主，这三者缺一不可。

“如果一个项目要想快速推进，就必须有一个从政府到企业再到业主的明确分工。企业必须专业和强大，政府必须敢于承担责任和适度干预，业主必须有一个大局，理性地看待收入预期。快。”

然而，这并不意味着作为实施主体的更新企业只能依靠政府和业主的自发行动。在这方面，突出的经验是:一方面，公司想政府所想，严格对待政府的上层规划，以此为基本框架，经过大量的行业调研和市场分析，为每个项目量身定做前瞻性的发展方向，引领城市发展。

另一方面，在项目推广过程中，公司保持真诚、坚持、不欺骗的态度，积极与业主沟通，进行正确的指导和宣传，争取业主的理解和支持。同时，我们必须通过创造产品为地区和社会的发展做出必要的贡献，最终实现各方共赢。

归根结底，城市更新不仅是一项有利可图的商业活动，其核心应该是促进整个区域环境和公共设施的发展，是一项社会公共事业。

深圳的城市更新正站在第二个十年的开端。

2019年2月，国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，对推进粤港澳大湾区发展、建设世界一流城市群做出重大战略部署；8月，《关于支持深圳建设中国特色社会主义试验示范区的意见》正式发布，再次赋予深圳特殊使命。

深圳未来将成为与纽约、伦敦、东京相媲美的国际一线大都市。但是，城市的发展离不开土地和空的支持，增量发展有限，存量发展将成为城市发展的出口。

如果说在过去的10年里，城市更新刚刚走上深圳城市发展的舞台，它只是一个局部的参与者。万伟相信，未来几十年，城市更新将真正成为深圳发展的重要参与者，成为深圳先行示范区和粤港澳大湾区的保证人。

在第二个十年，深圳城市更新面临的首要问题是提高效率和速度。按照规划，深圳将在5年内建成现代化、国际化、创新型城市，15年后将建成具有全球影响力的创新创业之都。

但现在，大量的城市更新项目从最初的接触到落地，周期超过8年，将明显减缓深圳的建设步伐。“作为一个参与海湾地区建设的城市更新企业，这一点肯定刻不容缓。”

万伟认为，当整个行业的专业性变得足够高时，一个正常的旧改造项目的合理周期，从接触和合作到最终拆除和获得土地使用权，应该是大约三年。

在新的十年里，城市更新必须走出传统的思维方式。“大湾区的发展是集群效应。企业不能只考虑自己的单个项目，肯定跟不上时代的变化。

万伟指出，在新的时代背景下，要做好城市更新项目，企业首先要确保其项目质量能够与大湾区和先锋示范区的规划高度相匹配；其次，企业必须提高自身的视角，关注项目在大湾区的定位，并与城市的需求相匹配。

“我们不能关上门，只做自己的项目。市区重建不仅是工程的成功，也是对海湾地区建设的贡献，我们必须有社会责任感。”

卓越城市更新集团总经理万伟

以下是时代财经对卓越城市更新集团总经理万伟先生的采访摘录:

时代财经:深圳是粤港澳大湾区的核心城市，也是第一个示范区。在新的发展阶段，卓越对城市更新有什么新的想法？

万伟:能够参与大湾区和第一个示范区的建设，真是太幸运了。面对当前新的发展阶段，城市更新应考虑三个要点:

首先，首先要考虑的是如何尽可能加快项目进度。以前很多项目周期长，但海湾地区的建设目标很明确，短时间内会有一定的成效。作为一个参与湾区建设的城市更新企业，这一点必然刻不容缓。

其次，它是项目的质量保证。我们应该确保我们的项目质量能够符合大湾区和试点示范区的规划高度。

第三，每一个项目都应该与其相邻的项目形成一个连续的效应。城市更新不仅可以考虑单个项目，还可以结合周边地区进行整体规划，综合考虑形成区域效应。更新企业不仅要确保自身项目的成功，还要有社会责任感，要上升到为“两区”建设做贡献的高度来进行城市更新。

时代财经:卓越如何提高城市更新的转化效率？

万伟:首先，城市更新必须专业化运作。

城市更新，从投资扩张、规划建设申请、拆迁谈判、产权拆迁，到最终获得土地使用权，是一系列非常专业的工作，必须由专业团队来完成。同时，企业也要建立标准化的流程，每个环节都必须完美、顺畅地连接起来，形成强大的合力，这样项目才能推得快、做得好。

此外，为了有效地促进城市更新，最重要的一点是政府、企业和业主应该有明确的分工，每个人都应该履行自己的职责。只有业主愿意改革，政府支持改革，企业有实力改革，三方形成完美的合力，项目才能快速推进。同时，我们要通过产品的创造，为地区和社会的发展做出必要的贡献，最终形成各方共赢的局面。

时代财经:优秀城市更新项目的标准是什么？

万伟:每次我们扩展一个项目，我们都必须首先考虑地块规划的要求。我们必须彻底了解和研究并严格遵循政府高层规划的意图。

其次，为了更新一个项目，除了企业自身的因素，业主和政府都是非常重要的。业主应该有改造的意愿，政府应该支持改造。因此，当我们判断一个项目时，我们会提前了解和研究这些情况。

第三，有必要提前进行经济计算。如果计划符合要求，业主也有改革的意愿，但经过经济计算，空没有合理的利润空间，而且项目很难土地。

因此，我们必须准确把握计划、意愿和经济计算。接下来的问题是如何加快进度，即我们的专业团队如何在过程中做好分工、计划和监督检查，以确保每一个项目都以最快的速度推进。

时代财经:新的《城市更新条例(征求意见稿)》将旧住宅区改造的要求放宽到95%，剩下的5%可由政府单独征收。这一政策变化能产生多大影响？你认为城市更新在未来会发生什么变化？

万伟:该条例的修改涉及司法拆迁等内容。我认为这是大势所趋。这通常是因为最后的5%减缓了大量项目的进度。如果这个问题得不到解决，改造工程将难以加快，也难以满足试点示范区和粤港澳大湾区对竣工时间的要求。

过去，在市场主体进行项目拆迁时，政府更注重宏观调控和政策引导，很少像桥东项目那样深入参与。然而，从发展趋势来看，政府越来越重视城市更新。为了保证项目改造的公平性和及时性，这种合理和适度的参与将越来越多。

根据多年的城市更新经验，如果不包括后期开发和建设阶段，在2010年之前，一个旧的改造项目通常需要8至10年才能完成；在2010年至2015年期间，可在5至8年内完成；2015年——现在可以在3到5年内完成。在不久的将来，一个正常的旧装修项目应该在大约三年内完成。只有这样，土地出让速度才能真正满足市场需求。只有这样，企业才能被称为专业的城市更新企业。

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